El fulgurante ascenso que han experimentado las transacciones inmobiliarias en 2021 ha dejado patente el buen estado de salud del que goza la vivienda en España. La cifras demuestran que el interés por el mercado residencial ha resurgido tras la incertidumbre que trajo consigo la pandemia del coronavirus. La apuesta por la compraventa ha tenido protagonistas de todo tipo. Desde aquellos que acceden por primera vez a la propiedad como los que han buscado una casa mejor, así como las operaciones protagonizadas por inversores. Todos ellos han permitido que 2021 haya sido un año de récord, situando de nuevo al sector inmobiliario como un pilar económico fundamental.

Los registros oficiales varían en función de la fuente. Según el Colegio de Registradores, durante el pasado ejercicio se realizaron 564.569 compraventas de vivienda, el mayor nivel de los últimos catorce años, arrojando un incremento del 34,5% frente a 2020. El Instituto Nacional de Estadística eleva el total algo más, concretamente a las 565.523 transacciones, constatando un repunte interanual del 34,6%. Por su parte, el Consejo General del Notariado hizo pública la cifra más alta, asegurando que se alcanzaron las 676.775 unidades, lo que se tradujo en un porcentaje de subida del 38,1%. A pesar de las brechas entre las estadísticas publicadas, de lo que nadie duda es de la fortaleza de este activo y de que estamos siendo testigos de un boom espectacular.

Antes de que las diferentes estadísticas aportaran pruebas concluyentes sobre esta efervescencia, ya comenzaron a elevarse las voces críticas que consideran esta remontada el inicio de una nueva burbuja inmobiliaria. Sin duda, el temor a que vuelva a desatarse una situación tan complicada como la que tuvo lugar durante la crisis del 2008 está presente, por lo que es necesario poner el contraposición el escenario de hace catorce años con el actual para ver si existen fundamentos que justifiquen la inquietud. ¿Caminamos hacia un escenario que podría volver a hacer temblar los cimientos del sector o el incremento responde a una situación coyuntural? Estas son las razones que, según CIVISLEND, lo niegan.

1. El alza de las compraventas se apoya en la demanda embalsada

El shock pandémico provocó que muchos potenciales compradores retrasaran su decisión de ser propietarios. En un momento de incerteza sobre el futuro inmediato, el dinero se vuelve miedoso. Además, la actividad económica de todo el país entró en una fase de letargo, un periodo de reposo que también se extendió al sector inmobiliario. Las agencias de intermediación cerraron sus puertas, al tiempo que los bancos, los notarios, los registros, las gestorías y otros intermediarios necesarios para formalizar las operaciones secundaron la paralización. Poco a poco, se retomó la normalidad, pero no ha sido hasta bien entrado 2021 cuando las firmas cogieron inercia.

Las transacciones realizadas en 2021 se vieron aupadas por el afán comprador de varios perfiles. Por un lado, aquellos que durante el confinamiento detectaron carencias en sus hogares y actuaron como repositores, tratando de encontrar un piso o una casa más adecuada a sus preferencias. Igualmente, dentro de la compra de vivienda habitual, hubo inquilinos que dieron el salto a la propiedad. Este empuje no hubiera podido materializarse de no haber existido un nivel de ahorro que, gracias al coronavirus, llegó a su cota máxima. Por otro lado, buena parte de estas compras tuvieron un componente inversionista, dado que la oferta de segunda mano se llenó de buenas oportunidades provenientes de las herencias y de los activos que los repositores dejaban atrás. El componente especulativo previo a la crisis de 2008 se ha eliminado de la ecuación. Además, es de esperar que 2022 sea positivo, pero no con el vigor de 2021.

2. El endeudamiento de las familias es ahora mucho más razonable

La relación entre el precio de la vivienda y la renta bruta disponible por hogar arroja una idea clara del esfuerzo inmobiliario que deben hacer las familias para comprar una casa. Esta ratio da como resultado el número de años de sueldo que supondría pagar una casa. En este sentido, el histórico del Banco de España indica que el máximo se alcanzó en 2007, cuando eran necesarios 8,9 años de salario para cubrir el precio de una vivienda media. En los tres últimos años, esta variable se ha acomodado en 7 años, subiendo de un modo sostenido: 7 años en 2019, 7,2 en 2020 y 7,6 en 2021. A pesar del ascenso, no se sitúa en niveles alarmantes.

En Sociedad de Tasación realizan un cálculo paralelo que aumenta la brecha entre los años de la burbuja y el presente. Así, en el cuarto trimestre de 2006 se llegó a los 13,7 años, mientras que en el mismo periodo de 2020, este indicador se situó en los 7,5. Por otro lado, el porcentaje de ingresos mensuales destinados a la hipoteca también ha bajado considerablemente: del 51% de 2008 se ha pasado al 30% actual. Las entidades financieras han asumido la prudencia como pauta inamovible, estudiando cada solicitud de financiación para evitar futuros impagos y la posterior ejecución y subasta. Esta cautela también se refleja en el loan to value (LTV), por debajo del 80% en la mayoría de los casos. Hoy en día es muy complicado lograr un préstamo para comprar una vivienda del 100% del valor de tasación.

3. La producción de obra nueva está lejos de las cifras del 2008

Las promotoras inmobiliarias también aprendieron la lección. Muchas empresas pagaron cara la alegría constructora de los años previos al estallido de la burbuja. Actualmente, se está a años luz de los 865.561 visados de 2006. Según el Colegio de Arquitectos de España (CSCAE), en 2021 se visaron un total de 107.518 nuevas viviendas, apenas el 12% de aquella cifra que creó un inventario que todavía se está digiriendo. Los visados de 2021 han superado a los de 2020 (87.689) y a los de 2019 (106.040), e incluso, muchos expertos aseguran que lo ideal sería alcanzar una velocidad de crucero de 150.000 anuales para equilibrar oferta y demanda. Actualmente, la viabilidad de los proyectos es estudiada al milímetro, lo que permite que se vaya absorbiendo lo que se va lanzando al mercado.

4. El precio de la vivienda no se ha disparado

Al inicio de la pandemia, muchos esperaban que los precios de la vivienda sufrieran un ajuste abrupto. Finalmente, este recorte no solo no se ha producido, sino que se ha consolidado la tendencia al alza. Sin embargo, se trata de repuntes asumibles y sensatos, que incluso están por debajo de la inflación. El sobrecalentamiento que tuvo lugar antes de que el sector enfrentara una de las mayores crisis de su historia está fuera de cualquier previsión a día de hoy. Aunque siempre hay zonas más calientes que otras, por ejemplo, en las capitales de primera línea, es el dinamismo histórico de estos mercados locales lo que tira de los precios hacia arriba. El mercado residencial es muy heterogéneo, y los inmuebles deslocalizados o de baja calidad sufren ajustes, algo que en 2007 no pasaba, ya que se vendía todo, estuviera donde y como estuviera.