La vivienda se ha consolidado como uno los destinos de la inversión predilectos de los ahorradores. Su carácter de valor refugio se ha fortalecido en plena pandemia. Sin embargo, comprar una casa no está al alcance de muchos. Convertirse en propietario de un inmueble exige un alto de nivel de ahorro previo, dado que las entidades bancarias no suelen financiar más allá del 80% del valor del activo. Además, hay que disponer de una cantidad extra para cubrir gastos en concepto de impuestos, así como para pagar los costes de notaría, gestoría y registro. Sin embargo, es posible obtener rendimientos sin recurrir a la compra, dado que hay fórmulas para invertir en el sector inmobiliario sin tener que pasar por este trámite.
Invertir en tu vivienda habitual
Si ya eres dueño de una vivienda, tienes a tu alcance diferentes alternativas para que ese activo te proporcione ingresos recurrentes. Con una mínima inversión, puedes acondicionar tu casa para alquilarla, ya sea a largo plazo a través del alquiler residencial o solo por estancias cortas por medio del alquiler turístico. En ambos casos, será necesario que realices algunas actualizaciones con el fin de que el producto responda a las necesidades de los inquilinos. De este modo, la vivienda será mucho más atractiva y enseguida conseguirás atraer la atención de la demanda. Según el Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler se situó en el segundo trimestre de 2021 en el 3,7%.
Está claro que una casa en propiedad es un seguro al que podrás recurrir en caso de tu situación económica requiera una inyección de liquidez. Con la llegada de la jubilación, una vivienda puede ser una extraordinaria fuente de ingresos si se recurre a la hipoteca inversa. Del mismo modo, venderla genera una plusvalía muy interesante, sobre todo, si está bien situada y recién reformada. Añadiendo el componente de la revalorización, el rendimiento llega al 7%, según el instituto emisor español. Incluso si no puedes permitirte vivir en otra vivienda mientras la tuya está alquilada a un tercero, es posible ganar algo de dinero si cuentas con una habitación en alquiler en tu propia casa.
Invertir en SOCIMI
Son las siglas de Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Este tipo de empresas gozan de un tratamiento fiscal muy ventajoso y enfocan su negocio a la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos en alquiler. Inspirados en los REIT (Real Estate Investment Trust) estadounidenses, comenzaron a operar en el mercado bursátil español en 2013, si bien su regulación arranca con la Ley 11/2009, de 26 de octubre y su posterior modificación con la Ley 16/2012, de 27 de diciembre.
Algunas de las características de las SOCIMI son que deben gestionar una cartera de inmuebles en la que al menos el 80% tenga como destino el arrendamiento y cuya permanencia mínima de tales activos sea de tres años. Estos vehículos deben repartir beneficios a sus accionistas de la siguiente forma: el 80% de lo obtenido a través del alquiler, el 50% por medio de la venta y el 100% en concepto de dividendos resultantes de la participación de otras SOCIMI. Estas sociedades anónimas pueden constituirse a partir de un solo inmueble, pero deberán contar con un capital social mínimo de cinco millones de euros.
Existen SOCIMI tanto en la bolsa como en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), siendo este último en el que operan empresas de tamaño mediano y pequeño. En ambas el funcionamiento para el inversor es prácticamente el mismo, dado que se basan en la compra de acciones. Para ello, hay que operar a través de un intermediario o bróker. Resulta interesante apostar por uno que no cuente con comisiones por custodia o por cobro de dividendos, dado que este tipo de inversión suele ser a largo plazo. Es una alternativa interesante al hecho de comprar de forma individual un inmueble al completo, puesto que la exposición al riesgo es menor. Además, la gestión queda en manos de un profesional externo.
Invertir en fondos de inversión inmobiliarios
Los fondos de inversión inmobiliarios son un clásico. Hay que diferenciar entre los directos y los indirectos. Los primeros invierten de manera directa en propiedades que se destinan a la compra o al alquiler, mientras que los segundos invierten en empresas del sector inmobiliario, así como en SOCIMI. Aunque ambos se dirigen a perfiles con un horizonte de la inversión a largo plazo, se acepta de forma general que los directos son más adecuados para inversores más arriesgados, dado que los indirectos no compran la propiedad, sino que lo que acumulan son valores de otras compañías. En cualquier caso, hay fondos indirectos que manejan toda la escala del riesgo, desde la postura más defensiva a la más agresiva.
Entre las ventajas de esta fórmula sobresale su carácter descorrelacionado, dado que no se ven influidos por el mercado financiero, además de su amplia diversificación, puesto que acumulan activos distribuidos geográficamente y ponen el foco en diferentes empresas. Estos rasgos posibilitan que el riego se reduzca, pero sin perder de vista que sí que quedarán expuestos a los ciclos económicos y a cómo evolucione el precio de los inmuebles, sobre todo los fondos directos, lo que afectaría a su liquidez. Al igual que con las SOCIMI, se necesita de un intermediario financiero.
Invertir en crowdequity
La irrupción del crowdfunding ha conseguido democratizar la inversión, puesto que ya no es necesario contratar los servicios de un bróker para sacarle partido a este instrumento. Las plataformas de financiación participativa centradas en crowdequity permiten al inversor entrar en el accionariado de una empresa que necesita financiación, bien porque está comenzando o bien porque necesita una ampliación de capital. Aquellas plataformas especializadas en el sector inmobiliario, lo que ofrecen al inversor es participar en la compra colectiva de un inmueble, por lo que los rendimientos están supeditados a la plusvalía obtenida por la venta o a la renta que se consigue a través de su alquiler. En cualquier caso, la rentabilidad siempre es aproximada y variará con el tiempo, dado que depende de en qué punto del ciclo inmobiliario nos encontremos. Este método de inversión parte de un capital inicial realmente modesto y permite diversificar, por lo que el riesgo se verá reducido.
Invertir en crowdlending
A diferencia del anterior, el crowdlending se basa en préstamos no en acciones ni inmuebles. Las plataformas dedicadas a este negocio dentro del sector inmobiliario, como es el caso de CIVISLEND, lo que ofrecen al inversor es destinar capital a la financiación de un proyecto inmobiliario. Generalmente, lo que se financia es la compra del suelo donde se levantará el desarrollo, que puede responder a la tipología de vivienda, oficina, local comercial, trastero, etc. No se compra un inmueble, sino que se aporta dinero para que el promotor pueda construirlo y, posteriormente, comercializarlo. Las plataformas realizan un estudio pormenorizado de la oportunidad previo a su publicación en el marketplace con el fin de comprobar su viabilidad, además de comprobar la capacidad de pago del promotor y pedir garantías que lo avalen. Gracias a la asignación de un rating, el inversor conoce el riesgo al que se expone. Por otra parte, los intereses que recibirá son fijos y no varían, lo que permite un control más acertado de los beneficios que se obtendrán.
