El contexto en 2023 va a seguir favoreciendo la compra de vivienda como inversión, puesto que los activos residenciales tienen un potencial increíble dentro del mercado del alquiler. Los precios de los pisos en arrendamiento las ciudades con mayor densidad de población están alcanzando cotas que hacen que ciertos perfiles de la demanda queden expulsados. Al mismo tiempo, el Gobierno ha prorrogado las medidas en materia de alquiler que aprobó el pasado abril con el objetivo de paliar el impacto de la inflación consecuencia del conflicto bélico en Ucrania. Aspectos como el tope del 2% a la actualización de los contratos vigentes o la suspensión de desahucios y lanzamientos están siendo contraproducentes, dado que los propietarios retiran sus pisos y los vuelven a colocar con precios más altos.
En este sentido, hacer crecer la oferta es uno de las soluciones más efectivas para aliviar la presión de los precios y permitir que propietarios e inquilinos se sientan cómodos, los primeros obteniendo un retorno que les merezca la pena y los segundos haciendo frente a una mensualidad que no canibalice sus ingresos. 2023 será un año excelente para la inversión en vivienda para alquiler, dada su atractiva rentabilidad y los ingresos estables que proporciona. Este tipo de vivienda, junto a la de reposición y las transacciones protagonizadas por extranjeros serán las tendencias que sostendrán el mercado tal y como apunta Solvia. El servicer apunta a un incremento en el interés por alquilar frente a la contención en la compra, calculando que el número de operaciones de compraventa que se espera este año experimentará un ajuste de entre un 10% y un 15%.
Las mejores ciudades para comprar una vivienda y ponerla en alquiler
Vista la excepcionalidad que va a rodear al alquiler en 2023, comprar una casa y volcarla a este mercado supone una buena oportunidad. Ahora el desafío consiste en encontrar dónde comprar, puesto que lo ideal sería invertir en una ciudad en la que la demanda sea alta y los ingresos que recibamos amorticen lo antes posible la cuantía empleada en la adquisición del inmueble. La rentabilidad bruta en alquiler es uno de los indicadores que pueden servir de guía a la hora de seleccionar la ciudad donde comprar con vistas a alquilar. Según la tasadora Tinsa, el retorno bruto del alquiler, que no tiene en cuenta gastos ni mantenimiento, se colocó en el 4,4% a finales de 2022, escalando una décima frente a 2021.
Si bien es cierto que los mayores porcentajes los arrojan ciudades como Lleida, Murcia, Santa Cruz de Tenerife o Almería, con rentabilidades próximas al 8%, el riesgo de no encontrar inquilinos en estas capitales es muy alto. Es por ello que el apetito inversor suele dirigirse a capitales donde, en caso de que un inquilino se vaya, resulte fácil encontrar otro rápidamente, aunque los beneficios no sean tan abultados.
Comprar para alquilar en Madrid
La capital de España siempre aparece en las principales listas de ciudades donde vale la pena invertir. Las razones son muchas, desde su capacidad para aglutinar todas las sedes administrativas del Estado hasta el ser un referente de la actividad empresarial, dado que la mayoría de las compañías, tanto nacionales como internacionales, eligen Madrid como sede de sus oficinas centrales. Además de ser un núcleo laboral de primera línea, también concentra una enorme oferta formativa, desde universidades hasta escuelas de negocio. El atractivo de la ciudad de Madrid ha quedado patente en el European Living Cities Index, un listado elaborado por Patrizia que mide el grado de atracción de inversión residencial en las 142 capitales y ciudades más grandes del continente europeo. La gestora inmobiliaria coloca a la capital madrileña nada menos que en el séptimo lugar.
Comprar para alquilar en Barcelona
La Ciudad Condal también es una excelente opción. Su rentabilidad está algo más comprometida, dado que los precios de venta en la capital barcelonesa son muy elevados debido a la escasez de oferta. Esta carencia está relacionada con la medida que obliga a destinar el 30% de las nuevas promociones de obra nueva de Barcelona a vivienda de protección oficial, una iniciativa que prácticamente ha congelado el inicio de nuevos desarrollos y que se ha traducido en apenas 52 pisos sociales nuevos desde el 2018. Es por ello que, poner el foco en Barcelona y estar atento a las ocasiones que puedan surgir a buen precio -una herencia que quiere resolverse pronto, un vendedor que necesita liquidez urgentemente…- resultaría todo un acierto, y no solo por la generosa rotación de inquilinos de larga estancia de la goza la ciudad, sino porque también es un destino interesante dentro del ámbito vacacional.
Comprar para alquilar en Valencia
Si bien es cierto que, según Idealista, Barcelona es la capital en la que más ha crecido el precio del alquiler en diciembre de 2o22, con un 25,7%, por detrás de ella, Alicante (23,4%) y Valencia (20,9%) fueron las capitales que más encarecieron sus mensualidades en tasa interanual. La Comunidad Valenciana es la región paradigmática a la hora de hablar del Mediterráneo, un poderoso imán para turistas que vienen al litoral en busca del sol, de la playa, de la buena mesa y del entretenimiento más variado. Si hemos colocado a Valencia por delante de Alicante es porque, con un piso en alquiler en al capital regional, se puede cambiar fácilmente del residencial al vacacional, mientras que Alicante está más unida al alquiler temporal.
Comprar para alquiler en Málaga
La capital de la Costa del Sol fue la cuarta capital que más incrementó su precios de alquiler a finales de año, con un 20,7%. Esta franja privilegiada del Mediterráneo cuenta con una industria turística fuertemente consolidada, lo que convierte a esta ciudad andaluza en todo un reclamo para el alquiler vacacional. Suomma Invest, un servicio de inversión en segunda residencia llave en mano, admite que Málaga es la ciudad más rentable dentro del ámbito del alquiler vacacional. Esta compañía realizó un análisis para localizar los activos con mayor retorno por alquiler comparando fuentes públicas y privadas y atendiendo a cuatro conceptos clave: la tasa de crecimiento de la demanda, el aumento de ingresos que generó la propiedad, la brecha entre temporada alta y baja y, por último, la existencia de una regulación vigente que pueda afectar al mercado local.
Comprar para alquilar en Palma de Mallorca
La actividad inmobiliaria en las islas Baleares es frenética, dado que la limitación natural del espacio es un obstáculo que recalienta el mercado hasta niveles difícilmente sostenibles. La situación ha llegado a ser tan delicada, que el Gobierno de esta comunidad autónoma está estudiando limitar el acceso a la compra de un inmueble a los no residentes, como ya ocurre en otros países como Canadá o Nueva Zelanda. El interés de los foráneos es un hecho: 60.000 extranjeros han comprado un propiedad aquí en la última década. Solo en 2021, este perfil abarcó casi el 40% de las operaciones en la región, tal y como recogen las estadísticas del Colegio de Registradores. Es por ello que comprar en Palma de Mallorca es un acierto seguro.
