La relación entre oferta y demanda dentro del mercado de la vivienda siempre ha estado sujeta a cierto desfase. En este sentido, la adecuación del parque de vivienda existente a los ritmos de venta ha pasado por diferentes momentos a lo largo del tiempo. En realidad, ajustar el desarrollo de obra nueva a la creación de hogares no es una tarea sencilla, dado que existen ciertos factores que complican la ecuación. Por ejemplo, se puede construir conforme a la demografía, tratando de buscar un crecimiento sostenible, pero si las condiciones laborales no permiten que el esfuerzo económico que debe realizar el usuario final sea equiparable al precio de ese producto residencial el desequilibrio será evidente.
Se podría pensar, por tanto, que este déficit inmobiliario se centra, sobre todo, en el ámbito de la vivienda asequible. Aunque esta carencia se extiende tanto al mercado de venta como de alquiler, es en el segundo en el que se hace más hincapié. Si bien las mensualidades de arrendamiento han suavizado su repunte, su evolución no ha caminado de forma paralela a la situación económica de muchas familias, que ha empeorado más rápido que el recorte de las rentas, primero por la pandemia y después por los efectos que tendrá la guerra en Ucrania en el precio de la energía y la cesta de la compra. Si se quiere vivir como inquilino y ser buen pagador y, al mismo tiempo, ahorrar, en los enclaves céntricos la calidad de la oferta no será la más adecuada. En cuanto a la compra, para encontrar pisos en venta que respondan a las preferencias marcadas y a un precio que no comprometa más de lo debido, directamente habrá que mirar hacia localizaciones más periféricas.
¿Cuántas viviendas se necesitan en el mercado de compraventa?
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que en 2020 el número medio de hogares en España aumentó en 129.100, alcanzando los 18.754.800 millones. Desde la patronal promotora se ha repetido que la velocidad de crucero idónea sería entre las 120.000 y las 150.000 viviendas anuales. Tomando los datos del compraventa del INE correspondientes a 2021, de las 565.523 transacciones, la obra nueva supuso el 115.038 del total, lo que está algo por debajo de las recomendaciones de producción de los profesionales. Por otro lado, dentro de las cifras de compraventa, no se diferencia entre las viviendas que serían compradas como principal, como secundaria y como inversión para obtener plusvalías por venta o como activo que volcar al alquiler. El informe que realiza cada año Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) indicaba que en 2021 el 22,9% de las compraventas tuvieron como finalidad la inversión, frente al 71,1% de primera vivienda. Esto significaría que más de 400.000 viviendas vendidas en 2021 fueron residencias habituales.
Además del precio, otro de los motivos que hace que la proyección deseable por parte de la promoción residencial y las compras finalistas no terminen de encajar es, como hemos apuntado anteriormente, la localización y las características del producto. Este fenómeno es el que se esgrime a la hora de defender que, a pesar del inventario aún pendiente de drenar, hay que apoyar la construcción de nuevos desarrollos. El stock de vivienda calculado por el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana señala que en España quedaban 456.918 viviendas nuevas sin vender a finales de 2020. Si bien este montante podría llevar a pensar que sí que hay oferta suficiente, el problema es que hablamos de viviendas que no cumplen los criterios de búsqueda del comprador, ya sea por deslocalización, por dotaciones y servicios o por ambas cosas.
La escasez de vivienda no es algo exclusivo dentro de nuestras fronteras. Según un estudio de DWS, la gestora de inversiones de Deutsche Bank, el continente europeo anota un déficit de casi 1,4 millones de inmuebles residenciales desde 2011. Entre los países más afectados, además de Alemania, Reino Unido y Países Bajos, está también España. En 2020 se visaron 87.689 viviendas y se firmaron 85.945 certificados de fin de obra. Aunque los datos de vivienda terminada de 2021 todavía no se han dado a conocer, teniendo en cuenta que, según el Colegio de Arquitectos de España (CSCAE), el año pasado se visaron un total de 107.518 nuevas viviendas, esta tipología habrá crecido en algo más de 100.000 viviendas. El creciente apetito inversor, que pretende refugiarse en la vivienda para defenderse de la inflación, mete más presión y colabora en el hecho de que prácticamente el 100% de las viviendas sobre plano se vendan mucho antes de comenzar la ejecución.
¿Cuántas viviendas se necesitan en el mercado de alquiler?
Siguiendo los datos del INE, en 2020 el 76,9% de los hogares eran en régimen de propiedad y el 17,3% en alquiler. Conforme ha ido pasando el tiempo, el arrendamiento ha ido ganando adeptos, aunque más por una cuestión económica que cultural, Al no hallar aquello que se busca en el mercado de venta, los contratos de alquiler se alargan. De hecho, si no hay posibilidad de ahorrar y el ratio entre el precio y el salario sigue siendo alto, los inquilinos seguirán creciendo. En opinión de la consultora Savills, España necesita promover 1,2 millones de viviendas en alquiler hasta 2030, un cifra similar a la que manejan otras empresas del sector como Gesvalt y Atlas RE, que en un estudio conjunto en 2021 aseguraban que son necesarias 1.003.064 viviendas en alquiler asequible para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar.
El mercado del alquiler español está dominado por propietarios particulares. Buena parte de la oferta es antigua y no es actualizada conforme a unas tareas de mantenimiento que garanticen aspectos tan relevantes como la habitabilidad y la seguridad. Para que este inventario deje atrás su obsolescencia, la profesionalización de la gestión es clave, pero también el impulso de la promoción de vivienda en alquiler. Las expectativas de negocio del build to rent (BTR), dejando al margen obstáculos como la Ley de Vivienda, son brillantes. Según Knight Frank, construir para alquilar será una tendencia clave en 2022, con unas previsiones de inversión que podrían llegar a los 2.000 millones de euros. En definitiva, España sufre un claro déficit de vivienda, pero sobre todo, de vivienda nueva, a precio ajustado a los salarios y, en gran medida, de alquiler.
