«Todas las empresas deberán aplicar tecnología a sus procesos para ser más competitivas»

Alfredo Díaz-Araque es experto en real estate y autor del blog Spanish Proptech. Posee una visión global y estratégica del sector inmobiliario y está convencido de la transformación digital del negocio. Desde CIVISLEND hemos querido entrevistarle para conocer las claves de un cambio que afectará al tejido empresarial español de un modo radical, un reto que Díaz-Araque considera que viene marcado por la necesidad de ser más competitivo.

¿Qué es el proptech?

Académicamente hablando, proptech es el acrónimo de property technology, es decir, la aplicación de la tecnología al sector inmobiliario.

El concepto está íntimamente ligado a las startups que están irrumpiendo en el mercado inmobiliario con nuevas soluciones, nuevos modelos de negocio o bien están redefiniendo algunas formas de hacer las cosas.

Personalmente, considero que, más allá de lo anterior, el proptech es la revolución digital en el sector inmobiliario. Estamos viviendo lo que la banca experimentó hace unos 5 años. Esa revolución está cambiando tanto a las empresas como a los profesionales que tenemos una dilatada trayectoria.

¿Cuándo comienza el proptech a introducirse en España?

Creo que no es fácil determinar qué fecha es la del inicio del proptech en España, pues teníamos empresas como Idealista, Fotocasa o Prinex que ya estaban aplicando tecnología en sus procesos. Son proptech antes de que el protech existiera.

Pero, realmente, el punto de partida o, al menos, de puesta en conocimiento del protpech en España, es a inicios de 2017 cuando Savills Aguirre Newman y Finnovating lanzaron el portal Proptech.es. Es en ese momento cuando se mapea por primera vez las startups proptech de España y cuando se empieza a dar a conocer este sector en España.

Esta iniciativa sirvió, por un lado, para dar visibilidad a una serie de empresas que, con un alto componente tecnológico, estaban aportando soluciones revolucionarias para el sector inmobiliario, y por otro, para poner en los ojos del sector tradicional que se estaba produciendo un fenómeno que no era ni ajeno a ellos, ni que iba a ser pasajero.

¿Cuál es la situación actual del proptech en España?

Tenemos que ser optimistas, pues están surgiendo empresas que van a ayudar al sector tradicional.

La pasada semana tuvimos la segunda edición de la Proptech Unconference, en la cual tuve el orgullo de ayudar en la organización. Sin duda alguna, hay muchos profesionales que no solo tienen ganas de cambiar las cosas, sino también tienen hambre de colaborar con el sector tradicional.

Por otro lado, hace unos días Savills UK destacaba la importancia que a nivel mundial tenía el proptech en el sector inmobilario y destacaba que España era el segundo destino más importante en cuanto a atracción de inversión en proptech.

Adicionalmente, desde España, y gracias a Finnovating se está impulsando una alianza europea de proptech: Proptech House. Por tanto, estamos teniendo un crecimiento rápido con buenas bases, si bien estamos todavía lejos de países como UK o USA, que siempre van dos o tres pasos por delante. Pero dentro de esta euforia, no podemos olvidar que se estima que 9 de cada 10 startups no llegan a los tres años de vida.

Todavía queda mucha labor de evangelización en el sector inmobiliario sobre la importancia de transformarse digitalmente. Sinceramente, esta es la parte que más me preocupa, porque el tsunami tecnológico está ahí y tenemos que saber surfear esa ola.

¿Qué futuro le augura al proptech en España?

Como he indicado, la preocupación está en el sector tradicional. Es necesario que sea consciente de que el proptech no es una moda, sino que ha venido para quedarse.

Si somos críticos y realistas, estaríamos en una fase inicial del proptech. Las startups tienen que entender el sector. Algunas de ellas vienen de otras experiencias que, si bien van a enriquecernos, también necesitan un proceso de aprendizaje.

Asimismo, el sector no entiende cómo funciona una startup. Por ejemplo, los procesos de decisión tienen velocidades diferentes en uno y otro lado. No olvidemos que el sector inmobiliario era un sector nada digitalizado y que además viene de una crisis profunda que ha dejado cicatrices.

La tecnología está acelerando los procesos de cambio y esto va a hacer que la evolución vaya a ser rápida. Lo que hoy nos parece lejano, en menos de un año será realidad.

¿Cuáles son las tecnologías que más darán que hablar en los próximos años?

Hace unos años hablábamos del big data como la gran tecnología y a día de hoy está plenamente incardinada en muchos procesos relacionados con el cliente o en valoración de carteras.

El crowdfunding y crowdlending no han llegado a explotar del todo porque la regulación impide un crecimiento mayor. Esperemos que el sandbox que impulsa la AEFI (Asociación Española de Fintech e Insurtech) venga a levantar estas barreras legislativas.

Personalmente, creo que va a ser una gran alternativa para invertir, copando un hueco que las SOCIMI no han sabido cubrir, o bien conseguir financiación para proyectos a los que la banca tradicional no está dispuesta a financiar.

La gran esperanza de hoy es el blockchain. Creo que todos estamos expectantes sobre sus aplicaciones y usos prácticos. Todavía creo que es muy novedoso para el sector inmobiliario y, además, hay carencia de expertos. Metrovacesa ha sido el primero en tomar la iniciativa y puede suponer el efecto llamada para otros.

Más pronto que tarde estoy seguro que tendremos procesos de compra de activos inmobiliarios completamente online. Hoy ya se hacen reservas, pero el paso a llegar a una compraventa online será más rápido de lo que pensamos.

Donde creo que va a haber oportunidades va a ser en el mercado de alquiler de vivienda y en terciario focalizado en centros comerciales y oficinas. En estos tres ámbitos hay mucho por hacer y la tecnología seguro que va a ayudar a mejorar la experiencia de cliente.

¿Qué puede hacer una empresa tradicional del sector para no quedarse desfasada?

La clave está en que el equipo directivo crea en la necesidad de transformarse digitalmente. Si el CEO y el Comité de Dirección no lo consideran estratégico, entonces poco o nada se puede hacer.

Con esto no estoy diciendo que sean ellos los ejecutores o ideólogos, pero sí que deben rodearse de profesionales y equipos que deban afrontar estos retos y deben dejarles hacer, depositar en ellos la confianza de que sabrán trazar el camino correcto y realizar las acciones necesarias para ello.

No olvidemos tampoco la importancia de la formación. Es necesario invertir, y digo invertir y no gastar, en preparar al capital humano para afrontar estos cambios.

Por último, y para mí esto es lo más importante, es necesario mirar puertas afuera, y no me refiero solo a saber qué hace la competencia directa, si no analizar qué se está haciendo en otros sectores (automoción, eléctrico, banca, etc.) y buscar alianzas más allá del ámbito lógico de actuación.

Hay que ser abierto a crear ecosistemas de colaboración con otras empresas y startups que ayuden a encontrar nuevas líneas de negocio. Hay que pasar de customer centric a ecosystem centric. Eso hará más fuertes a las empresas.

¿Están abocadas a desaparecer las empresas del sector que no apuesten por la tecnología?

No tengo la menor duda de que así será. Ahora bien, maticemos. Todas las empresas deberán aplicar tecnología a sus procesos para ser más competitivas. Además, los costes de muchas soluciones tecnológicas son cada vez menores y, por tanto, no puede ser excusa el tener que realizar grandes inversiones. En definitiva, la barrera económica ha dejado de existir.

Pero es cierto, que no todas van a necesitar el mismo grado de tecnología para competir en su mercado, pues las necesidades en un mercado regional no son las mismas que en otro.

Me cuesta creer que llegue a haber grandes empresas que, sin aplicar tecnología, vayan a ser capaces de aguantar en base a un gran portfolio gestionado o una solera. Hemos visto cómo empresas como Toys R Us o los grandes almacenes Sears han desparecido por no saber adaptarse y seguir con unos modelos obsoletos.

Más que una limpieza tecnológica, creo que será una limpieza por falta de competitividad por no aplicar o no saber adaptarse a los cambios que la transformación digital supone. Porque no solo es tecnología, es también saber crear ecosistemas colaborativos y saber compartir para ganar todos juntos.

¿Qué beneficios aporta el proptech al cliente?

La tecnología elimina los puntos de fricción para conseguir el producto o servicio ahorrando pasos.

Pensemos, por ejemplo, en un proceso de compra de vivienda totalmente online, en el que no necesitas desplazarte a ver el piso piloto porque la realidad virtual te lo muestra con absoluta fidelidad, que la realidad aumentada te permite ver cómo van a quedar los muebles, que el blockchain  ayudará a la rapidez en el proceso.

El proceso de compra, que hoy es tedioso y, en ocasiones estresante, se verá reducido en plazos y gestiones burocráticas. Una vez dentro, sistemas de inteligencia artificial serán capaces de predecir tu comportamiento y tus necesidades, apoyados por dispositivos IoT como asistentes de voz.

Esa experiencia de usuario también se va a trasladar a nuestro espacio de trabajo, pues hay que recordar que en muchas ocasiones, la tecnología llega antes a casa que a nuestro lugar de trabajo y lo que tenemos en casa, también queremos tenerlo en el trabajo.

Además de los beneficios, no tenemos que olvidar los retos que nos va a plantear en cuanto a ciberseguridad o la ética del algoritmo. Frente a estos temas, tanto usuario como empresas tenemos que estar alerta.

¿Cree que el usuario final está preparado para la transformación digital?

Realmente, la transformación digital se produce porque el usuario final acaba reclamando una serie de productos o servicios que se adapten a sus necesidades. El cliente es más digital que las propias empresas.

Muchas veces creemos que el cliente no va a entender la tecnología que soporta un servicio o un producto y realmente, lo que olvidamos, es que el cliente quiere esa experiencia. Si el avance tecnológico le facilita la vida o le provoca una experiencia buena, dicho avance tendrá éxito.

Es verdad que existen algunas tecnologías, como la realidad virtual, a la que parece resistirse el usuario final, pero creo que es debido a que todavía no hemos conseguido desarrollarla en un estado óptimo.

Mi opinión es que los procesos de adopción de la tecnología por parte del cliente son más rápidos de lo que creemos y la única barrera que los puede frenar es que no sea útil para dicho usuario final, en cuyo caso, esa tecnología morirá.

El problema en el desarrollo de tecnología por parte de las startups proptech no creo que esté tanto en el usuario final como en las empresas del sector que deben ponerlo en manos de dicho usuario.

¿Qué opinión le merece CIVISLEND?

Soy un gran convencido de que el crowdfunding y el crowdlending van a ser una alternativa de inversión inmobiliaria.

Soy muy crítico con las SOCIMI, pues creo que no han cumplido el objetivo para el que nacieron que era democratizar la inversión inmobiliaria. La realidad ha mostrado su iliquidez, salvo las que cotizan en el mercado continuo.

Para poder alcanzar el objetivo de convertirse en alternativa de inversión, es necesario mucha labor de divulgación y hacer ver que son vehículos que cuentan con una regulación y vigilancia por parte de la Administración Pública.

Esto es básico para dar garantía al inversor, pues me encuentro con muchos amigos que siguen desconfiando del crowdlending y creo que es por puro desconocimiento. Blogs como el de CIVISLEND ayuda a esa labor, pero también es necesario que se apoye por parte del regulador.

Por el lado del promotor, es una forma más ágil de obtener financiación para proyectos. Realmente, la banca tradicional ha cerrado el grifo de la financiación y ha limitado la misma a proyectos muy concretos buscando un riesgo cero. Eso deja fuera a otros proyectos que, en mi opinión, no tienen un riesgo mayor, y que van a ser perfectamente viables, pero a lo mejor no están ubicado en zonas prime.

Espero que podamos llegar a ver proyectos con financiación mixta de banca tradicional y plataformas como CIVISLEND, que cuenta con un gran equipo de profesionales del sector inmobiliario, y no solo pequeños o medianos proyectos, sino grandes proyectos. Eso ayudará a dar impulso al crowdlending.