Cada vez son más los que, tras haber acumulado el ahorro previo suficiente para pagar la parte que no financia el banco, hacen frente a las cuotas hipotecarias alquilando la casa en la que han invertido y viviendo en otro piso como inquilinos. Son los denominados propietarios de alquiler. Estas personas se convierten en dueños de un inmueble sin apenas sin esfuerzo, haciendo que invertir en vivienda sea algo fácil. Aunque esta opción resulta muy recomendable de cara a reducir el coste dedicado a aumentar nuestro patrimonio inmobiliario, existen otras fórmulas capaces no solo de liberarnos del peso de una hipoteca, sino de hacer que vivamos completamente gratis. El house hacking es una técnica que se está popularizando en España a pasos agigantados, sobre todo, entre la comunidad que busca alcanzar la ansiada independencia financiera.
El objetivo que persigue esta alternativa es dividir la vivienda que has adquirido para poder hacer tu vida normal en una parte y alquilar la otra de modo que esta renta sirva no solo para cubrir la hipoteca, sino para darte beneficios. Para ello tienes la opción de recurrir a la segregación del inmueble, transformándolo en dos unidades más pequeñas, o bien quedarte una habitación para ti y alquilar el resto, compartiendo las zonas comunes como el salón, la cocina y el baño. De este modo, tendrás tu propio espacio en tu propia casa y no tendrás que buscar una vivienda en alquiler para ti mientras tu piso se sufraga gracias a las aportaciones de terceros.
Para actuar como verdaderos hackers dentro del sector inmobiliario y poner en práctica este método, hay que asumir dos premisas fundamentales. La primera es que nada nos va a librar de tener que pasar unos años ahorrando hasta disponer del 20% del precio de la vivienda que queremos comprar, además del 10% que se debe dedicar a liquidar los impuestos y gastos asociados. El tiempo que tardemos dependerá, además de nuestro nivel de ingresos, de cómo gestionemos el dinero que ganamos. Por eso será vital que organicemos nuestras finanzas de forma inteligente, controlando un presupuesto. La segunda es que tendremos que volver a nuestra época de compartir piso, pero recurriendo a una serie de medidas, gozaremos de privacidad y apenas lo notaremos.
Comprar una casa por medio del house hacking
Supongamos que, una vez hechos los cálculos, tienes la posibilidad de destinar 300.000 euros al mercado residencial, ya sea en solitario o en pareja. Obviamente, cuentas con 90.000 euros para sufragar ese 30% que no te va cubrir la entidad financiera y capacidad de endeudamiento ajustada a los ingresos que percibes. Esto es muy importante, dado que en caso de presentarse problemas como que el inquilino decida irse de la casa o de la habitación, tendrás que correr con el pago de la hipoteca hasta que consigas volver a alquilar ese espacio. En función del grado de intimidad que busques y lo que te quieras gastar, las elecciones serían las siguientes:
Una vivienda unifamiliar independiente
En general, los chalets suelen gozar de una superficie mayor a la de los pisos en altura. Partiendo de esta suposición podrías vivir en la planta superior y alquilar la inferior. Esta opción obligaría a contar con dos entradas independientes, algo que no resultaría complicado si adaptas la zona del garaje. En cualquier caso, habría que hacer reformas para que ambas plantas fueran funcionales, dado que cada una de ellas tendría que contar al menos con una habitación, un salón-comedor, una cocina y un baño. En caso de que el chalet tenga parcela, quizá sería buena idea construir una casa de invitados plenamente operativa. Desde luego, la privacidad sería mucho mayor, aunque la factura en obras sería más alta. Ahora que está tan de moda alejarse de la ciudad, no te sería complicado encontrar un chalet por 200.000-250.000 euros en algún municipio de la España vaciada con encanto y destinar 50.000-100.000 a su adaptación a dos viviendas independientes o a levantar un anexo en el terreno.
Una vivienda plurifamiliar para dividir o segregar
Aquí la cuestión es concebir ese piso en altura de superficie generosa (de entre 150 y 200 metros cuadrados) en un lienzo en blanco. Como en el caso anterior, se podría buscar un inmueble de 150.000-200.000 euros y emplear los 100.000-150.000 restantes para dividirlo y vivir pared con pared con tu nuevo inquilino. Siempre será más económico que el activo en cuestión sea diáfano a que ya esté distribuido, puesto que la segunda situación implica echar abajo todo el tabicado. En cualquier caso, hay que asegurarse de que ambas unidades residenciales cuentan con las estancias necesarias para llevar una vida cómoda. También tendrás que crear accesos independientes a ambos apartamentos, lo que suele llevar aparejada la alteración de elementos comunes del edificio y la petición de permiso a la comunidad de propietarios, además de la redistribución de las cuotas. Asimismo, toda esta operación conlleva la consecuente solicitud de proyecto de obra y licencia de obra mayor, así como la inscripción notarial y registral si se trata de una división. En este sentido, la segregación resulta más atractiva fiscalmente, pero el día de mañana no podrás vender la otra parte porque la finca matiz siguirá siendo la misma.
Una vivienda plurifamiliar para vivir en común
En este supuesto, las barreras con tu inquilino se difuminan bastante, dado que ambos compartiréis la misma vivienda. Lo ideal es que la casa sea lo suficientemente grande como para reducir los roces al máximo. Si apostamos por este modelo, el ahorro en obras será muy importante, por lo que con 300.000 podríamos comprar un piso grande en una capital de primera línea en un distrito no muy alejado del centro. Al ser una zona con alta rotación de inquilinos, nos desharíamos de la preocupación porque se quede vacía y nuestros ingresos pasivos se corten. El problema es que la relación con la persona con la que vivimos bajo el mismo techo sería muy estrecha, puesto que zonas como el salón-comedor o la cocina sería de uso compartido. Sería interesante dar con una vivienda que, al menos, tenga dos baños: uno en suite para nosotros y otro para el inquilino. Igualmente, si tiene tres habitaciones, una grande y dos pequeñas, tienes la opción de meter dos inquilinos o tirar el tabique que separa las individuales y hacer un dormitorio mayor.
Recurrir al house hacking si vives de alquiler
Mientras vamos ahorrando para comprar una casa, también podemos recurrir al house hacking. En este caso, habría que buscar una vivienda con más de una habitación y actuar como el tercer supuesto de la compra, pero manteniendo nuestra condición de inquilino hasta que podamos dar el salto a la propiedad. La clave está en alquilar esas habitaciones por un precio que cubra el arrendamiento total y así no tengamos que poner nada de nuestro bolsillo. El house hacking en alquiler está pensado como fórmula para que lo que tenemos que pagar al casero nos salga gratis gracias al subarriendo de las habitaciones a terceros. Lo más complicado será encontrar un propietario dispuesto a secundar nuestras intenciones, puesto que para desarrollar esta actividad hay que contar con su permiso. Habrá que demostrar una elevada solvencia para que nos permita subarrendar el inmueble, convenciéndole de que no tendrá que preocuparse por nada, asumiendo el mantenimiento y cualquier incidencia que surja.
