El residencial en alquiler o multifamily ha tenido un comportamiento excepcional en Europa a lo largo de 2021, creciendo un 79% respecto al año pasado hasta alcanzar los 92.300 millones. Los datos aportados por Savills Aguirre Newman indican que este segmento acumuló una inversión de más de 2.300 millones de euros en España, incrementándose un 27% interanual y representando el 21% de la inversión inmobiliaria total. Por otro lado, según el informe El stock de capital en España y sus comunidades autónomas, elaborado por el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) y la Fundación BBVA, la inversión bruta en España en 2021 alcanzó los 243.449 millones de euros, siendo el activo de mayor peso fue la vivienda, que concentró el 28,5% de las inversiones. Sin embargo, la estructura podría experimentar cambios significativos debido a la Ley de Vivienda, puesto que medidas como el control del precio de los alquileres aleja a los inversores de este sector. De cumplirse estas malas perspectivas, el arrendamiento se llevaría la peor parte, justo en un momento en que para equilibrar oferta y demanda en las ciudades con mayor presión de la demanda harían falta 1,2 millones de viviendas más de aquí a 2030, tal y como expone Savills Aguirre Newman.
La ley catalana del alquiler, en vigor desde octubre de 2020, sirve de precedente para la estatal. Actualmente, los inquilinos tienen problemas para encontrar pisos en alquiler
La inestabilidad ha demostrado ser uno de los peores enemigos de la inversión inmobiliaria, un incertidumbre que se alimenta de las tensiones políticas y de la crisis sanitaria, pero que alcanza su máxima expresión de la mano de la promulgación de leyes encaminadas a regular los precios de alquiler. Por ejemplo, Barcelona, uno de los tradicionales polos de atracción, ha ido perdiendo empuje. Episodios como el procés contuvieron a los inversores, pero la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en la región, aceleraron la desbandada. Esta normativa limita los precios de los alquileres en 60 municipios catalanes de más de 20.000 habitantes. Efectivamente, las mensualidades han caído, aunque estos ajustes han sido generalizados en toda España.
La pérdida de rentabilidad ha tenido como consecuencia la retirada del mercado catalán de mucha oferta existente, pero también de paralización de entrada de nuevos pisos en alquiler, lo que ha provocado el adelanto de Madrid como destino de inversión. Según el XXXIV Informe sobre el mercado de la vivienda realizado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, el 27,3% de casas que se adquirieron en la capital madrileña en 2021 obedecieron a una finalidad inversora con vistas al alquiler, un porcentaje que en 2013 fue del 25,7%. En Barcelona estos activos han perdido protagonismo, pasando del 30,2% de 2021 al 24,1% de 2021. Una oferta escasa y de baja calidad genera una demanda insatisfecha, y es que en la Ciudad Condal, encontrar un piso de alquiler bien mantenido y a un precio razonable no es una tarea sencilla. Además, la mensualidad no es el único obstáculo; las condiciones exigidas por los propietarios son cada vez más duras.
La experiencia catalana no es la mejor carta de presentación para una Ley de Vivienda nacional que toma prestado de aquella muchos de sus postulados. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ya ha puesto de manifiesto su disconformidad con la normativa, destacando la invasión de las competencias autonómicas, su impacto negativo en el derecho a la propiedad privada y el aumento de litigiosidad en los tribunales, entre otros muchos aspectos. Aunque el Gobierno la aprobó en febrero, su tramitación en el Congreso en marzo no se augura fácil, dado que la mayoría de los grupos parlamentarios han presentado enmiendas y rechazarán su aprobación. En cualquier caso, el anuncio de las medidas ya está motivando la huida de la inversión en residencial hacia otros sectores como el comercial, con especial acento en los locales.
La medidas más polémicas de la Ley de Vivienda: limitación de los precios de alquiler en zonas tensionadas, recargo de hasta el 150% en el IBI a las viviendas vacías y reserva de suelo para vivienda protegida
El Gobierno tiene la intención de poner coto a las subidas desproporcionadas que han experimentado las rentas de alquiler, estableciendo límites en en lo que ha definido como zonas tensionadas. Este control afectará a distritos clave de ciudades de primera línea como Madrid y Barcelona, pero se aplicará únicamente a grandes tenedores de inmuebles, que son propietarios de 10 o más viviendas. Congelar las mensualidades en un contexto de precios de venta al alza merma la rentabilidad, lo que aleja al inversor, pero de teoría a la práctica hay bastante distancia. Por un lado, los índices de referencia oficiales tardarán en llegar. El propio Ejecutivo prevé un plazo de 18 meses desde la aprobación de la normativa para poner en marcha este sistema. Por otro lado, son las autonomías las que tienen las competencias para realizar una declaración de zona tensionada, y en aquellos territorios regidos por la oposición no hay voluntad de aplicar esta calificación.
Otro punto que levanta polémica es un recargo de hasta el 150% en el IBI a las viviendas vacías, con el fin de fomentar su volcado al mercado del alquiler. Sin embargo, este paso solo pueden darlo los ayuntamientos, dado que es un impuesto municipal y el color político volverá a servir de filtro, por no añadir que, además, el cómo se va a determinar que una vivienda está desocupada aún no se ha aclarado del todo. Por último, la inversión inmobiliaria tiene otro motivo para buscar operaciones más lucrativas. En un principio, se habló de la obligación de reservar el 30% del suelo urbano destinado a nuevos proyectos residenciales a vivienda protegida, un porcentaje que causó el rechazo unánime de los promotores, puesto que, de esta forma, era imposible que salieran los números. En Barcelona se aplica de facto, lo que ha retraído a mínimos la solicitud de visados para la promoción de obra nueva. Finalmente, esta reserva será una herramienta voluntaria en manos de los ayuntamientos y siempre a cambio de una compensación por derechos adquiridos. Así, se podría establecer que hasta la mitad de este 30% de suelo con protección pública se reconduzca hacia la vivienda en alquiler asequible.
