En la época del boom, la fiebre promotora salpicó la geografía de desarrollos residenciales pendientes de estrenar, lo que permitió que las operaciones de compraventa balancearan entre obra nueva y segunda mano. Este efecto todavía se estiró algunos años más, dado que el excedente redujo sus precios debido al estallido de la burbuja. Este contexto facilitó que el stock se fuera drenando gracias a inversores y economías domésticas que permanecieron invariables a pesar de las dificultades económicas. Sin embargo, la progresiva disminución de viviendas iniciadas como consecuencia de la depuración y optimización del sector fue inclinando la balanza hacia la vivienda usada.
Un vistazo a la estadística de compraventas actual permite que nos demos cuenta del papel dominante de la segunda mano en las transacciones. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2021 se transmitieron 39.554 viviendas usadas frente a 10.341 nuevas. En el mismo mes de hace una década, ambas tipologías caminaban en paralelo: 13.862 usadas frente a 13.461 nuevas. Dejando a un lado el parón pandémico, es obvio que la promoción ha recobrado músculo, pero existen razones muy poderosas para dotar al parque de vivienda existente, y no solo a la parte que está en venta, de mayor calidad gracias a la rehabilitación.
Porque los edificios deben ganar en seguridad
De los 25,2 millones de vivienda que existen en España, según el último Censo de Población y Viviendas de 2011 elaborado por el INE, un 71,7% son principales. Dentro de esta clasificación, solo el 15% de las mismas se encontraba ubicado en edificios construidos durante los 10 últimos años. Sin embargo, casi el 56% data de antes de 1980. La antigüedad del parque residencial en nuestro país plantea un problema de seguridad. Es cierto que el estado en el que se encuentran los edificios donde se ubican las viviendas principales es bueno en general, e incluso ha mejorado en los últimos 10 años, puesto que el porcentaje de inmuebles en malas condiciones es del 5,6%, y hace una década abarcaba el 8,7% del total.
No obstante, estar expuesto al inexorable paso del tiempo va deteriorando las viviendas, que pueden empezar a presentar deficiencias que pongan a sus residentes en riesgo. Solo hay que dar un repaso al listado de materiales que se empleaban antes y que han dejado de utilizarse, desde el amianto presente en el aislamiento hasta las cañerías de plomo. La rehabilitación busca adecuar las viviendas más antiguas al presente, reforzando estructuras, sustituyendo instalaciones y garantizando su habitabilidad.
Porque hay que lograr una mayor eficiencia energética
En el conjunto de la Unión Europea, los edificios son responsables del 40% del consumo final de energía y del 36% de las emisiones de dióxido de carbono. Aproximadamente el 75% del parque inmobiliario de la UE es ineficiente desde el punto de vista energético. El hecho de que un bloque de viviendas arrastre varias décadas es uno de los factores determinantes de una baja eficiencia energética. Sin duda, los desarrollos residenciales que fueron proyectados hace 50 años en España estaban sujetos a una normativa medioambiental escasa, por no decir nula.
Para reducir las emisiones y el consumo de energía es indispensable operar sobre el parque ya edificado, disminuyendo su demanda energética por medio de actuaciones como la mejora de los niveles de aislamiento en suelos, cubiertas y fachadas, la incorporación de instalaciones para la utilización de energía solar térmica para producir agua caliente sanitaria y la sustitución de calderas y de equipos de aire acondicionado poco eficientes. Un estudio del Fondo Mundial para la Naturaleza (WWF) aseguraba que actuar sobre el aislamiento permitiría ahorros del 57% en el consumo de energía y del 72% en las emisiones de CO2. Si a esto se le suma la instalación de sistemas de energía solar y la renovación de los equipos de climatización, el ahorro escala hasta el 85%% y el 82%, respectivamente.
Porque los fondos europeos suponen un gran impulso
En el marco de Agenda 2030, desde la Comisión Europea se han marcado el objetivo de reducir las emisiones de carbono un 55% con la idea de alcanzar las cero emisiones en 2050. Dentro del ámbito residencial la mirada está puesta sobre las viviendas poco eficientes, por eso se han lanzado medidas encaminadas a incentivar las reformas que mejoren energéticamente el parque existente. Los fondos Next Generation EU son una extraordinaria ocasión para modernizar la economía española y dotar a sus sectores claves de recursos para afrontar los retos que estén por venir.
Dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia aprobado por el Gobierno, la partida destinada a cubrir el Programa de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana asciende a 6.820 millones de euros. 3.420 de ellos tienen como destino la rehabilitación para la recuperación económica, que comprende 1.994 millones para la rehabilitación integral de edificios, 976 millones para la rehabilitación de barrios y 450 millones de euros para deducciones fiscales. La intención es llegar a las 300.000 casas rehabilitadas en 2030, un objetivo nada desdeñable teniendo que cuenta que el ritmo anual actual es de 30.000 y existen más de 10 millones de viviendas pendientes de rehabilitar.
Porque es una oportunidad de negocio y de empleo
Apostar por la rehabilitación puede ser la respuesta de las actividades promotora y de la construcción que buscan nuevos nichos de mercado con los que diversificar su negocio. La rehabilitación se constituye como una oportunidad para la recuperación económica porque favorece la creación de empresas o la expansión de las mismas. Además, se impulsa la creación de miles de puestos de trabajo en un momento en el que el desempleo todavía está muy afectado por la brecha que abrió la crisis sanitaria. Las estimaciones del Ejecutivo son de 220.000 nuevos empleos en dos años.
La formación cobra un papel decisivo a la hora de que sector cuente con mano de obra especializada. Podría darse el caso de que el dinero para rehabilitar cubra el cómo pero la falta de personal no solucione el quién. Para que los planes tengan éxito es fundamental que las administraciones estén alineadas y dotadas de los recursos humanos necesarios, con el fin de que las licencias se gestionen con mayor agilidad, puesto que la trampa de la burocracia es la responsable del retraso en muchas actuaciones.
Porque existe una mayor concienciación social
El compromiso de la sociedad con el medio ambiente es cada vez más firme. El cambio climático es una realidad que nos obliga a repensar la relación que tenemos con nuestro entorno, así como con los espacios que habitamos. El Barómetro ISOVER & Placo® sobre los hogares asegura que el 73,7% de los encuestados se muestra preocupado por la eficiencia energética, el uso responsable de los recursos escasos y el uso de energías limpias y renovables, siendo esta la tercera preocupación para los españoles por detrás de la situación económica y de la falta de oportunidades laborales.
Sin embargo, el 56,3% desconoce la calificación energética de su vivienda, uno de los métodos más fiables para saber si el edificio en el que se está viviendo es o no un depredador de energía, un aspecto que acaba afectando al bolsillo. Solo hay que recordar cómo han subido la factura de la electricidad. Por otro lado, dar un paso hacia adelante con la rehabilitación de la vivienda colabora en su revalorización entre un 20% y un 45%. La Guía Ciudadana de Impulso a la Rehabilitación elaborada por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España insiste en este hecho.
