España atraviesa un escenario inflacionista que no tenía lugar desde 1985. La tasa de variación anual del IPC alcanzó en en marzo de 2022 el 9,8%, 2,2 puntos superior a la del mes anterior. Además, esta escalada está lejos de frenarse en el corto plazo. La mayoría de los expertos coinciden en que nos moveremos en cifras de doble dígito o muy cercanas. Incluso el propio Banco de España ha tenido que revisar a la baja las expectativas de crecimiento para la economía española para 2022, rebajándolas del 5,4% al 4,5%. Asimismo, según el instituto emisor español, el IPC medio se situará este año en el 7,5%, lejos del 3,7% que se vaticinó a finales de 2021. Esta situación tiene sus efectos en todos los sectores, incluido el inmobiliario. El mercado de la vivienda se prepara para un año complicado en el que la oferta y la demanda podrían verse alteradas, incluyendo en indicadores tan vitales como las compraventas o las hipotecas.
Efectos de la inflación en la vivienda de obra nueva
Los costes de los materiales de construcción se han disparado. Este hecho unido a las interrupciones en la cadena de suministros incluso amenaza con la paralización de obras en marcha en caso de que la guerra en Ucrania se dilate. Además de materias primas más caras y escasas, la factura de la energía necesaria para que los desarrollos residenciales de nueva planta sigan llegando también ha subido. Sin duda, los certificados de fin de obra, que habían vuelto a recuperar tímidamente su tendencia al alza, podría dar un paso atrás. De este modo, los niveles de producción, que ya de por sí eran bajos para responder a una demanda solvente cada vez más numerosa, podrían caer aún más. Este movimiento se traduciría en un incremento en el precio de la vivienda nueva, dado que los promotores no pueden seguir absorbiendo los costes actuales, si bien se siguen buscando alternativas para, en la medida de lo posible, ofrecer un producto a precio cerrado a los clientes.
Efectos de la inflación en la vivienda de segunda mano
El encarecimiento de la vivienda de nueva planta acabará por repercutir en la usada, aunque el efecto será mucho más contenido porque la oferta es más abultada. La segunda mano domina de forma clara las compraventas realizadas en nuestro país porque es capaz de adaptarse a un espectro mayor de necesidades y presupuestos. No obstante, la inflación pasará factura a esta tipología en caso de que se acometan obras de reforma, dado que el incremento en el coste de los materiales también afecta a este sector. De hecho, muchos vendedores optarán por aprovechar el apetito inversor para acondicionar sus propiedades y hacerlas más atractivas. Esta actualización no solo tendrá en cuenta cuestiones puramente estéticas, sino que tratará de buscar un valor añadido por medio de la rehabilitación energética. Esta apuesta será costosa y, por lo tanto, se verá reflejada en el precio de estos pisos, pero supondrá un ahorro a largo plazo para el comprador.
Efectos de la inflación en el mercado del alquiler
La inflación ha motivado al Gobierno a limitar al 2% la subida de las mensualidades de alquiler en aquellos contratos a los que le toque revisión, tal y como se recoge en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. Esta medida ha sido muy criticada, puesto que traslada a los propietarios la responsabilidad por medio de un intervencionismo que es contrario al derecho a la propiedad privada y a la autorregulación del mercado del alquiler. Se prevé que la imposición de este tope mueva a los hasta ahora arrendadores a retirar sus pisos del circuito del alquiler porque no les compensa la rentabilidad que van a recibir. El nuevo destino de estos inmuebles podría ser el mercado de compraventa, el trasvase hacia el alquiler turístico o, directamente, quedarse vacíos hasta que se despeje la inseguridad jurídica.
Efectos de la inflación en la inversión residencial
El hecho de que las viviendas suban de precio sirve de acicate para acelerar la compra por inversión. La vivienda ha consolidado su papel como activo refugio en un momento de clara incertidumbre al alza, un aspecto que introduce altas dosis de volatilidad en otros ámbitos financieros como, por ejemplo, la bolsa. Está claro que comprar ahora será más barato que hacerlo dentro de unos meses, puesto que el escenario inflacionista todavía tardará en ajustarse, así que cerrar una operación lo antes posible evita que lo hagamos en el pico. Además, todavía queda ahorro acumulado durante la época más dura de la pandemia que busca oportunidades interesantes, y el residencial es una salida conservadora que concede seguridad. Lo importante es que esta inversión esté exenta de matices especulativos y se contemple a largo plazo. Al mismo tiempo, el sector living continúa tirando de la inversión institucional. No obstante, los cambios regulatorios podrían hacer peligrar el brillante futuro del build to rent, puesto que los inversores buscan estabilidad, y de no encontrarla en España, se irían a otros países.
Efectos de la inflación en las hipotecas
La situación inflacionista ha puesto en alerta al Banco Central Europeo (BCE). En un primer momento, se descartó una subida de tipos oficiales, pero la persistente inflación está exigiendo un giro en las políticas monetarias, que pasarían de ser expansivas a restrictivas. Dentro de este contexto, se impone una subida de los tipos oficiales, que llegaría en septiembre de este año y que se establecería en 50 puntos básicos para el tipo de interés de las operaciones principales de financiación. La consecuencia directa de esta decisión sería el encarecimiento de las hipotecas para la compra de vivienda. Así, se pondría punto y final a un entorno de tipos bajos, uno de los principales responsables de la elevada concesión de préstamos a lo largo de 2021. Algunas entidades financieras han comenzado a revisar sus ofertas hipotecarias al alza, tanto las de tipo fijo como las de variable aunque, por ahora, las condiciones de acceso siguen siendo bastante atractivas.
