Seguro que «buceando» en el marketplace de las diferentes plataformas de financiación participativa existentes te has encontrado con las siglas LTV. Los inversores con cierto recorrido están familiarizados con este término, y también todos los que en algún han solicitado una hipoteca para financiar la compra de una vivienda. Son el acrónimo de loan to value, lo que vendría a ser la relación entre el préstamo y el valor. Este ratio se calcula dividiendo el importe del préstamo entre lo que vale la propiedad que se presenta como garantía según una tasación oficial. Esta comparación se expresa mediante un porcentaje que va del 0% al 100%, aunque en ocasiones, puede superar este límite.
Imaginemos que un promotor acude a una plataforma para obtener financiación para un proyecto. El valor del préstamo que le hace falta asciende a 500.000 euros. La garantía con la que va a avalar estos fondos son varios terrenos que han sido tasados en 1 millón de euros. En este caso, el LTV quedaría establecido en un 50%. De este modo, cuanto menor sea la cantidad que se necesita financiar y mayor sea el valor de tasación de lo ofrecido como garantía, este parámetro será más bajo. Esta relación es inversamente proporcional, así que el LTV será más alto cuanto más abultados sean los fondos requeridos y menor sea el valor del aval.
El ratio préstamo-valor y el riesgo de la inversión se divide en tramos. Más del 80% se considera alto, entre el 50% y el 80% medio y menos de 50% bajo. El loan to value (LTV) y el crowdlending están muy relacionados, dado que este parámetro es una información esencial para cualquier inversor en préstamos colectivos
Volviendo al tema de las hipotecas, los tiempos en los que se financiaba a los compradores por encima incluso de 100% del valor de tasación parece que ya quedan muy lejos. Actualmente, la exposición al riesgo de la banca tradicional con respecto al LTV no sobrepasa el 80% en primera vivienda, un porcentaje que baja hasta el 60% en segunda residencia, lo que requiere la aportación de fondos propios capaces de cubrir el porcentaje restante. Esta barrera psicológica actúa como un mecanismo de defensa ante posibles impagos, por eso es importante mantener el riesgo bajo control con la ayuda de parámetros como este.
En función del LTV de las operaciones somos capaces de deducir su exposición al riesgo. Así, aquellas que marquen un porcentaje de entre el 80% y el 100% se consideran muy arriesgadas. En el punto medio estarían las que arrojan un LTV entre el 50% y el 80%, que serían las inversiones más habituales. Mientras, las que menos riesgos presentan son las que bajan del 50%. Estos tres rangos son interpretables, dado que las horquillas se mueven en función de la fuente consultada. De este modo, hay expertos que opinan que el riesgo es aceptable a partir del 70%, siendo mucho mejor si cae del 60% hacia abajo.
A medida que el valor de las garantías presentadas por el promotor supere el importe del préstamo, más cobertura existirá en caso de que tenga lugar un impago. De todas formas, el valor de tasación podría bajar si el mercado inmobiliario va a la baja o se quiere vender rápido para liquidar cuando antes
Aunque no es una garantía en sí misma, el porcentaje que sirve para expresar el LTV forma parte de la confianza que debe transmitir un promotor para que su proyecto sea atractivo para el inversor. Una plataforma de financiación participativa tiene a su alcance distintos mecanismos para dotar de seguridad las inversiones que ofrece. La garantía de recompra o buyback es una de las herramientas más extendidas, pero también están las propiedades con garantía hipotecaria, los avales personales y de terceros o las pignoraciones de acciones de la empresa que solicita la financiación.
En cualquier caso, saber que cuanto más bajo es el ratio menor será el riesgo que asumimos es una información tranquilizadora para muchos inversores. Si el valor de los bienes que se presentan supera con creces la cantidad de dinero que se va a pedir, será mucho más fácil que la plataforma recupere el dinero de los inversores en caso de que el promotor incurra en impago. Si se trata de una propiedad con garantía hipotecaria, por ejemplo, y se siguen los cauces habituales, se ejecutaría el bien llevándolo a subasta para liquidar capital e intereses a los inversores. No obstante, puede darse el caso de que el valor de tasación del bien sea menor al esperado debido a un ciclo bajista o a la excesiva urgencia en la venta.
CIVISLEND siempre informa del LTV en todos los proyectos que publica en su marketplace porque considera que este parámetro ayuda a la toma de decisiones por parte del inversor, al igual que otros datos fundamentales como el TIN, el TAE, el plazo de la inversión o cada cuánto se pagan los intereses
Ya hemos dejado claro que el porcentaje del LTV tiene un valor primordial para el inversor porque es una especie de ‘colchón’ se seguridad. El problema es que no siempre es un dato visible dentro de las plataformas de crowdlending. En el caso de CIVISLEND, donde la transparencia forma parte de los principios éticos de la compañía, el LTV siempre acompaña a cualquier proyecto dentro del marketplace, presentándose al lado de otros datos de interés como la tasa de interés nominal (TIN), la tasa anual equivalente (TAE), el plazo de la inversión, cada cuánto se realiza el pago de los intereses, el scoring asignado y, por supuesto, quién es el promotor y un resumen de su trayectoria. Solamente con toda la información, el inversor es capaz de decidir si el proyecto encaja con su perfil de riesgo.
El LTV medio de los proyectos publicados por CIVISLEND desde su lanzamiento se sitúa alrededor del 50%, lo que coloca el riesgo de las mismas en un nivel muy cómodo para cualquier perfil. En ocasiones, se han sacado operaciones con un LTV de entre el 20% y el 30%, mientras que el ratio máximo ha sido del 70%. En general, más allá de lo cubierto que esté el préstamo gracias al valor de tasación del activo, hay que tener en cuenta que la aportación de fondos propios del promotor del proyecto suele ser muy alta, por lo que la seguridad de la operación se amplía aún más.
