Cuando quedan menos de cuatro meses para que termine 2022, comienzan a multiplicarse las previsiones del mercado inmobiliario de cara no solo al cierre de año, sino también del que viene. Tras un primer semestre de récord, las consecuencias de la guerra en Ucrania iniciada en febrero comenzaron a hacerse notar. Los altos costes constructivos han limitado la producción de obra nueva, lo que ha tensado la relación entre oferta y demanda. Por otro lado, las medidas adoptadas por los bancos centrales para ponerle freno a una inflación desbocada encarecerán la financiación, algo que afecta de forma directa a las hipotecas constituidas sobre vivienda. En cuanto al perfil del comprador, el que ha conservado el ahorro pandémico busca refugio en el ladrillo, pero ve cómo se le agotan las buenas oportunidades y los precios siguen subiendo. Igualmente, el inversor sigue con la mirada puesta en el residencial porque confía en la rentabilidad de los alquileres. Estas variables influirán en el enfriamiento de la compraventa, cuya evolución anticipa datos alejados de los máximos logrados hasta ahora.
Según un informe de Atlas Real Estate Analytics, las transacciones acumuladas en 2022 arrojarán una tasa interanual positiva gracias, sobre todo, al comportamiento del mercado durante la primera mitad de año. En este periodo todavía coleaba la euforia pospandémica de 2021, al tiempo que la escalada de la inflación apuntaba hacia el ladrillo como refugio ante la pérdida de poder adquisitivo. Por tanto, esta compañía vaticina un crecimiento de las compraventas del 2,3% en 2022 frente a 2021, con 665.754 transacciones. Sin embargo, espera una caída del 15,4% en 2023 frente a 2022, hasta las 563.450 operaciones. Apoyándose en la correlación de diferentes factores con la compraventa, la consultora apunta que la subida de los costes de construcción y de la inflación son los que mejor retratan la retracción de las transacciones, arrojando una correlación negativa. Por otro lado, la relación entre el aumento en el tráfico online relacionado con el mercado inmobiliario y la compraventa es positiva, mientras que los tipos de interés influyen de una forma más moderada y en el corto plazo.
La subida de los tipos encarece las hipotecas
El Banco Central Europeo (BCE) dio un giro histórico a su política monetaria el pasado mes de julio. Abandonando la línea de estímulos favorecida por las ‘palomas’ (dovish), decidió pasar el testigo a los ‘halcones’ (hawkish) y adoptar la postura de la ortodoxia financiera elevando los tipos de interés un 0,50%. De este modo, la institución ponía fin a más de una década de estrategias expansivas. Cuando los bancos todavía estaban considerando dejar de poner el énfasis publicitario en las hipotecas fijas para recuperar las hasta entonces poco rentables hipotecas variables, el BCE volvió a maniobrar al alza. Así, a esta subida de medio punto se le ha sumado en septiembre otra de 75 puntos básicos, situando el precio del dinero en su nivel más alto en once años. Además, se trata del movimiento al alza más abultado desde 1999, cuando tuvo lugar un incremento en la misma línea con el fin de establecer un periodo transitorio hasta la puesta en circulación del euro. El organismo, lejos de sentarse a esperar los cambios que generaran estas subidas, planea operar dos más antes de que acabe el año.
La consecuencia directa que tuvo la subida de julio en las hipotecas variables, fue acelerar la subida de del Euríbor, el índice de referencia más empleado en este tipo de préstamos. Este indicador entró en la zona negativa en febrero de 2016 y registró su primera tasa positiva mensual el pasado mes de abril, anticipándose a las decisiones del BCE. En este sentido, el 4 de agosto superó el 1% en tasa diaria y cerró el mes en el 1,249%. En septiembre, rompió la barrera del 2% el día 9 y los analistas esperan que cierre 2022 en torno al 2,5%-3%. Los que ya cuentan con una hipoteca referenciada a Euríbor están tratando de cambiarse al tipo fijo. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de junio, de las 14.412 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 22,6% atendieron a modificaciones en los tipos de interés. Además, solo el 27% de las hipotecas nuevas en junio fueron variables frente al 73% a tipo fijo. El problema es que a los bancos les sale más rentable firmar con el Euríbor, por lo que no tardaremos en ver cómo se encarecen las hipotecas fijas para hacerlas menos atractivas y se promocionan de nuevo las variables con diferenciales mínimos. Muchos aprovecharan a comprar ya, antes de que las condiciones hipotecarias sean peores, lo que produciría un repunte artificial de las operaciones en los últimos meses de 2022. El cambio de postura bancaria quizá retraiga a la demanda que huye de las sorpresas en su cuota, posponiendo su decisión de compra.
El precio de la vivienda tiende a la estabilización
El factor precio también deja su impronta en la previsión de compraventas. El último dato publicado por el INE, del segundo trimestre de 2022, sitúa la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda en el 8%, cayendo medio punto. Ambas tipologías levantan el pie del acelerador: la vivienda usada pasa del 8,2% al 7,9%, apenas tres décimas, mientras que la nueva recorta 1,3 puntos, bajando del 10,1% al 8,8%. Tras colocar el precio de la vivienda en marcas preburbuja en muchas capitales de provincia, el agotamiento del mercado se ha dejado notar. Los elevados costes de construcción, que ahora parecen suavizarse, han contribuido a limitar la oferta de obra nueva, lo que tensionó los precios al alza. La vuelta a los niveles razonables permitirá que la producción crezca, pero con una inercia muy contenida. Por otro lado, el hecho de que la demanda también contenga su efervescencia a partir de ahora permitirá que los precios se estabilicen e incluso cierren el año con una subida del 2,9% interanual, según Atlas Real Estate Analytics, que pronostica una caída del 0,9% en 2023. A medida que el precio de la vivienda reduzca su temperatura, el mercado se estabilizará. El peligro está en que el capital hasta ahora dormido tienda a la especulación y al cortoplacismo, pero si existe será puntual, dado que el ahorro en manos del comprador de a pie ya se ha invertido y los que están a la espera se lo pensarán dos veces si no cuentan con la situación laboral adecuada.
