Comprar una casa supone uno de los desembolsos más importantes en la vida. Se trata de uno de los objetivos recurrentes que planea por la mente de mucha gente desde que comienza su periplo laboral. Convertirse en propietario exige, en primer lugar, ahorrar durante varios años para cubrir la parte no financiada por el banco, además de los gastos e impuestos que conlleva cualquier transacción inmobiliaria. Pero más allá de este ahorro previo, después hay que tener suficiente capacidad económica como para pagar la cuota del préstamo hipotecario, así como otros pagos recurrentes como la comunidad, los suministros o el mantenimiento cotidiano de la vivienda.
La evolución del precio de la vivienda no suele ir alineada con la de los salarios, y este es uno de los obstáculos que impide un acceso a la vivienda más fluido. Generalmente, los ingresos de los ciudadanos suelen crecer muy lentamente o, directamente, estancarse durante años, mientras que el coste de las propiedades inmobiliarias fluctúa al alza, unas veces de forma suave y otras con repuntes mucho más amplios. Solo en momentos muy puntuales, como la crisis del 2008, por ejemplo, vimos caer el mito de que la vivienda nunca baja. Incluso con episodios de gran calado como la pandemia, el residencial se mantuvo fuerte y solo se produjeron ajustes en productos y localizaciones muy concretas.
¿Cómo está evolucionado el precio de la vivienda?
Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda libre ya encadena ocho años de alzas continuadas. El último dato corresponde al año 2021 revela que la tasa de variación anual de este indicador subió un 3,7%, creciendo 1,6 puntos en un año. Aunque todavía se está por debajo de los incrementos registrados en la época prepandemia, se ha recuperado bastante tono. El punto de inflexión tuvo lugar en 2012, cuando el precio cayó un -13,7%. También en 2013 se alcanzaron los dos dígitos de caída, con un -10,6%, pero en 2014 ya se regresó al terreno positivo con un tímido 0,3%. La evolución al alza ha sido progresiva: 3,6% en 2015, 4,7%, en 2016, 6,2% en 2017 y 6,7% en 2018. En 2019 (5,1%) y 2020 (2,1%) se contuvieron los repuntes para volver a tirar hacia arriba el año pasado.
Las previsiones para 2022 se mueven en la línea del optimismo, apoyándose en el empuje de la inversión en vivienda y en el escenario favorable de tipos de interés. Todo parecía indicar que los precios subirían, pero por debajo de la inflación. Las consecuencias imprevisibles de la guerra en Ucrania podrían acelerar las subidas, sobre todo, en la obra nueva, pues se avecinarían más problemas en las cadenas de suministros de materiales, que ya antes de la invasión eran más caros y escasos. La última proyección que hemos conocido ha sido la de Euroval, que vaticina que el precio medio de la vivienda en España subiría un 0,9% este año, otro 0,5% en 2023 y un 0,3% en 2024. De este modo, el precio medio del metro cuadrado residencial pasaría desde los 1.647 euros actuales a los 1.675 del último trimestre de 2024, con un incremento acumulado en estos tres años del 1,7%.
¿Cómo está evolucionando la capacidad de compra de los españoles?
Los españoles son conscientes de que tendrán que pagar más por adquirir un inmueble en 2022. Según revela Aedas Homes, el 71,3% de los españoles cree que el precio de la vivienda subirá este año, un 25,1% opina que se mantendrá y apenas un 3,6% estima que bajará. Pero más allá de lo que escale el ladrillo, está la financiación, que podría dar un giro importante. El crédito accesible, caracterizado por los intereses más bajos de los que se tiene constancia, podría acabarse antes de lo que imaginamos. El Banco Central Europeo, con el fin de contener una inflación disparada, ya estaba planteándose modificar su política monetaria a finales del presente año, lo que encarecería las hipotecas. Ahora, el conflicto bélico amenaza con incrementar esta magnitud hasta los dos dígitos debido al creciente coste de básicos como la electricidad, los combustibles o la cesta de la compra, lo que podría llevar al instituto emisor europeo a actuar antes.
El Índice de Esfuerzo Inmobiliario calculado por Sociedad de Tasación señalaba que en el cuarto trimestre de 2021 eran necesarios 7,8 años de salario íntegro para comprar una casa en España, creciendo un 0,9% desde el trimestre anterior. Teniendo en cuenta las anunciadas subidas del precio de la vivienda y el posible encarecimiento de las hipotecas para la compra es de esperar que en 2022 la capacidad de compra de los españoles se vea reducida. La evolución de los salarios no permite realizar valoraciones ajustadas al momento presente, dado que los datos oficiales van con bastante retraso. El último dato corresponde a 2019, cuando el salario bruto anual alcanzó los 23.450,25 euros, un 1,9% más que en el año anterior. En cualquier caso, aunque el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) ha escalado hasta los 1.000 euros, todavía hay una brecha importante entre el precio de los inmuebles y los ingresos de los potenciales compradores.
Hay que señalar que los salarios reales, una vez descontada la inflación, apenas han mejorado un 1,8% en dos décadas, lo que sitúa a España a la cola de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) en evolución salarial, solo por delante de otros vecinos europeos como Grecia y Portugal. La inflación está haciendo que los españoles pierdan poder adquisitivo, lo que está llevando a las personas con ahorro en invertir en ladrillo con el fin de protegerse, buscando destinos para su capital alejados de los vaivenes de la bolsa. Sin embargo, una vez decaiga este ahorro acumulado, la pujanza de las compraventas, que el pasado mes de enero subieron un 31,8% según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España, podría venirse abajo. Aunque el porcentaje de ingresos dedicado a pagar la hipoteca se mantiene por debajo de la recomendación de los expertos, situado entre el 30% y el 35%, si los precios en el sector residencial no se contienen y los salarios de la demanda compradora no suben, podríamos volver a incrementar los ritmos de acumulación de stock de vivienda, además de añadir más presión al mercado del alquiler.
