Una de las consecuencias lógicas de la crisis sanitaria fueron las limitaciones a la movilidad. España, un país con un fuerte componente turístico, sufrió las consecuencias en una de las industrias más importantes para su economía. Los planes del Gobierno pasan por recuperar a lo largo de este año el 80% de la actividad registrada en 2019, tras superar el 50% en 2021. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el primer trimestre de 2022, la cifra de visitantes foráneos alcanzó los 9,6 millones, todavía lejos de los 14,2 de 2019. Por otro lado, estos turistas desembolsaron dentro de nuestras fronteras alrededor de 12 millones de euros en los tres primeros meses del año. En el mismo periodo de 2019, el gasto supuso más de 15 millones. Sin lugar a dudas, los exigentes de planes de vacunación han sido uno de los soportes que ha permitido la vuelta de extranjeros a nuestros hoteles. Asimismo, en términos de compra de viviendas por parte de extranjeros, también se ha recuperado parte del terreno perdido a causa de la pandemia.
Los datos del Consejo General del Notariado revelan que la compraventa de vivienda por parte de clientes extranjeros creció un 41,9% en el segundo semestre de 2021, hasta contabilizar 63.934 transacciones inmobiliarias. El porcentaje es abultado, pero hay que considerar que el periodo con el que se está comparando fue especialmente duro, puesto que en 2020 el coronavirus impuso confinamientos en gran parte de Europa, al tiempo que muchos viajeros pospusieron sus desplazamientos internacionales por miedo a los contagios. En cualquier caso, las operaciones protagonizadas por foráneos representaron el 18,6% del total de compraventas realizadas en España. De este modo, casi dos de cada diez viviendas vendidas fueron a recaer a manos extranjeras, en la línea de lo que venía sucediendo desde 2012. Por otro lado, fueron los residentes los que coparon el 54,8% de las compraventas, con un alza interanual del 27,4%. El 45,2% restante correspondió a no residentes, registrando un incremento respecto a hace un año del 64,5%..
¿Cuál es el perfil del extranjero que compra una vivienda en España?
La nacionalidad británica ha sido la que tradicionalmente ha capitaneado la compra de vivienda por parte de extranjeros en España. Sin embargo, en el tercer trimestre de 2021 los alemanes les arrebataron la primera posición. El Colegio de Registradores anotó que en los meses de julio, agosto y septiembre del pasado año, el ranking lo encabezaron los alemanes, que acumularon el 10,4% del peso total de operaciones de compraventa a clientes foráneos. Los británicos fueron los segundo con el 9,9%. No obstante, una vez mitigados los efectos de la COVID-19 y del Brexit, los británicos han vuelto a ser líderes. Los notarios conceden a este grupo el 11,8% de las operaciones totales (7.560 viviendas) realizadas en el segundo semestre de 2021, seguidos de los alemanes (10,4%) y los franceses (8,3%). Más allá de las fronteras de la Unión Europea, los compradores extracomunitarios abarcaron el 11,4% de las compraventas. En cualquier caso, los mayores incrementos vinieron de la mano de holandeses, cuyo interés ascendió un 104,1% interanual, teniendo por detrás a irlandeses (99,3%) y alemanes (84,9%).
Uno de los aspectos más llamativos de este perfil de comprador de vivienda es que no todos gastan lo mismo a la hora de adquirir una propiedad. La brecha entre extranjeros residentes y no residentes salta a la vista: mientras que los primeros pagaron el metro cuadrado en el segundo semestre de 2021 a 1.567 euros, solo 64 euros por encima de los nacionales, los no residentes gastaron 2.481 euros por metro cuadrado, un 11,8% más en tasa interanual. Por encima de esta media hay nacionalidades tanto europeas como no europeas. Los que pagan más por una vivienda son los suecos (2.752 €/m²), seguidos de daneses (2.750 €/m²), alemanes (2.741 €/m²), estadounidenses (2.601 €/m²) y suizos (2.479 €/m²). En los últimos puestos de la tabla encontramos marroquíes (688 €/m²), los rumanos (990 €/m²) y los ecuatorianos (1.087 €/m²). La principal diferencia radica en que, mientras los que pagan viviendas más caras lo hacen con la intención de invertir en una segunda vivienda, los que emplean un presupuesto más ajustado quieren comprar una casa como vivienda habitual. A la hora de financiar la compra, los extranjeros residentes obtienen mejores condiciones, dado que las hipotecas alcanzan un valor de tasación similar al de los nacionales, en torno al 80%. Además, los plazos de amortización se extienden a 30 años. Las entidades financieras son algo más rígidas con los no residentes, puesto que el valor de tasación ronda el 60% y el préstamo no suele pasar de los 25 años.
¿Cuáles son las zonas favoritas en cuanto a la compra de vivienda por parte de extranjeros ?
Aunque la costa es el destino imbatible, lo cierto es que las compraventas por parte de extranjeros crecieron en todo el territorio nacional sin excepción. La región que destacó de forma notable fue Baleares, donde estas operaciones crecieron un 81,5%. Por detrás del archipiélago balear se situaron Canarias (57,1%) Andalucía (55%), Cantabria (50,5%) y Comunidad Valenciana (44,9%). Las únicas autonomías que arrojaron incrementos por debajo del 10% fueron Castilla y León y Galicia. El modelo de sol y playa sigue sacando músculo. Los extranjeros acuden a España en busca de buenas temperaturas, días tranquilos frente al mar, una oferta gastronómica de primer nivel y un catálogo de actividades de ocio para todos los gustos. Uno de los factores más relevantes que ha tenido lugar en 2021 es que los grandes núcleos costeros, si bien tienen un público fiel, van cediendo ante poblaciones más pequeñas con menor densidad de población que no están en primera línea, pero que cuentan con un entorno especial y muy atractivo, además de estar muy bien comunicadas.
Los compradores británicos son los reyes del arco mediterráneo peninsular, concentrando sus compras en Andalucía, Murcia y Comunidad Valenciana. Su principal zona de interés se localiza en la Costa del Sol. La provincia de Málaga es un enclave consolidado al que los británicos acuden al principio con fines vacacionales para, posteriormente, retirarse al llegar la jubilación. En cuanto a los alemanes, Canarias y Baleares son sus principales focos de interés, con una comunidad muy asentada. No obstante, también se abren a otras costas, como las situadas en la sur de Andalucía, así como en el interior, con compras en Cantabria y Galicia, donde buscan ubicaciones rurales para rodearse de naturaleza. Respecto a los franceses, su mercado natural el Cataluña, especialmente, la Costa Brava por un cuestión de cercanía. Sin embargo, otras regiones despuntan para ellos, como Castilla-La Mancha, Castilla y León, Aragón, Extremadura, País Vasco y Navarra.
