La inversión en vivienda vive uno de sus momentos más dulces. El sector inmobiliario se vislumbra como una opción que da seguridad a los pequeños ahorradores en un entorno en el que la renta variable está sujeta a movimientos geopolíticos que hacen fluctuar las cotizaciones. Esta inestabilidad en la bolsa no es apta para un perfil de inversor más conservador, incluso, para buena parte de los que se consideran moderados. Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística demuestran que la compraventa de vivienda es una tendencia al alza. En noviembre, las operaciones crecieron un 24,4% en tasa anual y un 7,9% en tasa mensual. Es muy probable que el volumen total de 2021 se sitúe por encima de las 500.000 unidades vendidas, algo que no se veía desde antes de la crisis de 2008. Aunque la vivienda es un buen destino para batir, o al menos, igualar la inflación, el peligro de que se instale de forma definitiva, así como la aprobación de la Ley de Vivienda podrían desanimar al inversor en vivienda.
Si te has decidido a dar el paso, hay que aprovechar la ocasión, porque la mayoría de los expertos advierten de que los precios van a seguir subiendo. La compra de un inmueble residencial exige un ejercicio previo de reflexión. Esta inversión directa requiere de un estudio pormenorizado, ya que no todos los activos son igual de rentables. Hay factores que influyen en el rendimiento que podremos extraer de dicho activo, desde dónde está situado a si está o no en buenas condiciones de habitabilidad. Igualmente, el compromiso cada vez más férreo con el medio ambiente introduce otra variable importante, que es la del consumo energético. También deberemos preocuparnos por la rotación de inquilinos que define al barrio o distrito donde se ubica el inmueble. Por último, habrá que considerar cómo accederemos a dicha inversión, ya que la compra al contado o a través de hipoteca no son los únicos métodos para comprar una casa y ganar dinero con ella.
¿En qué hay que fijarse antes de invertir en vivienda?
Ubicación
La localización siempre ha sido uno de los aspectos más importantes a la hora de valorar la inversión en vivienda. La brecha entre los núcleos urbanos y los municipios aislados es muy grande. Escoger una zona donde las dotaciones comerciales, sanitarias y educativas estén a mano, ya sea andando o en transporte público, siempre será mejor que depender del coche para desplazarse a un supermercado, un hospital o un colegio. Este hecho se extiende también a los lugares de trabajo o de ocio. Al final, la calidad de vida está muy relacionada con el hecho de poder desarrollar todo el abanico de acciones cotidianas en un radio espacial no demasiado extenso. Dentro del ámbito de la inversión residencial, capitales de primera línea como Madrid y Barcelona son siempre las primeras en las apuestas, dado que son mercados muy dinámicos donde este tipo de activos atienden a unos ritmos de comercialización más rápidos, lo que aumenta la liquidez de un producto que, por definición, no es fácilmente convertible en efectivo. En cualquier caso, otras ciudades presentan buenas cualidades de solvencia financiera, como Sevilla, Málaga, Valencia o Zaragoza, pero es importante vigilar la trayectoria de los precios de venta en cada una de ellas y descartar las menos favorables.
Estado de conservación
Las viviendas de segunda mano suelen estar mejor situadas que las nuevas, siempre que hablemos de un producto de calidad y precio medio, dejando al margen al alto standing. El problema es que el estado de conservación de estas viviendas no suele ser el óptimo. Esta circunstancia puede interpretarse como una ventaja, dado que cuanta más reforma necesite una vivienda usada en venta, más capacidad de negociación tendrá el inversor. Sin embargo, la desventaja radicará en el dinero que tendremos que invertir una vez la propiedad sea nuestra para acondicionarla y hacerla habitable. De todas formas, resulta clarificador saber que, actualmente, una vivienda reformada vale, de media, un 24% más que una que no lo está, según cálculos de Idealista. Según el portal inmobiliario, hay emplazamientos donde esta revalorización es mayor. Así, en Madrid se alcanza el 25%, en Barcelona el 31% y en Bilbao y Valencia, la reforma posterior incrementa un 33% el valor.
Eficiencia energética
La cuestión de las viviendas poco eficientes está sobre la mesa de la Comisión Europea, que estrecha cada vez más el cerco sobre ellas. Debemos tener presente que los edificios son responsables del 40% del consumo final de energía y del 36% de las emisiones de dióxido de carbono. La búsqueda de una vivienda para invertir estará encaminada a localizar oportunidades con una certificación energética que no vaya más allá de la E. Obviamente, las viviendas con una calificación más alta serán más caras, por lo que podemos considerar la alternativa de una vivienda F o G, pero con la intención de acometer una rehabilitación energética por medio de acciones en el aislamiento o en los equipos de climatización.
Rentabilidad en alquiler
La subida de los precios de venta no se está replicando en las mensualidades de alquiler, al menos, no al mismo ritmo. Este desequilibrio hace que la rentabilidad del alquiler sea más ajustada. La rentabilidad bruta del alquiler calculada por el Banco de España sitúa esta variable en el 3,7% en 2021, la misma cifra que en 2020 y una décima menos que en 2019. Teniendo en cuenta que el propio instituto emisor calcula una inflación media para 2022 del 4%, el poder adquisitivo de aquellos que tienen una vivienda en alquiler se vería comprometido. No obstante, la vivienda sigue siendo un activo atractivo, puesto que su rentabilidad calculada en base al alquiler más la variación de los precios se colocó en el 7,9% en el tercer trimestre de 2021, recuperando el terreno perdido en 2020 (5,2%) y 2019 (7,4%), pero todavía lejos de 2018 (10,6%). Por otro lado, hay que matizar que la rentabilidad del alquiler depende mucho del barrio y hasta de la calle donde se sitúe el inmueble, y al mismo tiempo, considerar que rentabilidades más altas suelen ir unidas a más dificultades para hallar inquilino.
Recursos propios
Comprar una vivienda para uso y disfrute suele llevar aparejado un préstamo hipotecario. Sin embargo, cuando se trata de una adquisición con fines inversionistas, hay que tratar de no recurrir a financiación externa o reducirla al máximo. El escenario de bajos tipos de interés es muy tentador, pero es fundamental que el inversor aporte recursos propios. No obstante, existen otras posibilidades que implican un desembolso menor y también nos permiten beneficiarnos del sector inmobiliario. La financiación participativa está ganando cada vez más protagonismo. El crowdfunding inmobiliario permite comenzar a construir una cartera de inversión desde cantidades muy pequeñas. A través del crowdequity, seremos dueños de una vivienda junto con otros inversores, recibiendo ingresos a través de su reventa o de su alquiler. Con el crowdlending, invertiremos en préstamos a promotores para el desarrollo de obra nueva, cobrando regularmente los intereses y el principal. Plataformas como CIVISLEND hacen posible que invertir en vivienda sea más sencillo.
