Dentro del sector inmobiliario, y más concretamente, dentro del mercado residencial, existen una serie de variables que actúan de termómetro de la actividad. La evolución de estos indicadores resulta fundamental para conocer el comportamiento de la vivienda, analizando su histórico y permitiendo emitir previsiones de cara al futuro. En primer lugar, el precio de venta y de alquiler son dos elementos imprescindibles. Respecto a la venta, resulta muy útil comparar la obra nueva y la segunda mano. Por otro lado, de la combinación de ambos surge la rentabilidad de los inmuebles residenciales, un porcentaje que los inversores no pierden de vista. Igualmente, las firmas de compraventas y de hipotecas arrojan luz sobre el interés de la demanda y cómo se financian las operaciones. Por último, los visados de obra nueva profundizan en el estado de los nuevos desarrollos. En CIVISLEND vamos a exponer en qué punto se encuentra cada uno de ellos para hacer una foto del estatus actual de la salud del sector inmobiliario en España.
Precios de la vivienda en venta y en alquiler
El último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) relativo al Índice de Precios de Vivienda (IPV) constata la recuperación de este indicador. Entre julio y septiembre, la vivienda libre se encareció un 4,2% respecto al mismo periodo de 2020, la tasa más alta desde 2019, encadenando 30 trimestres seguidos de alzas interanuales. Además, la cifra del tercer trimestre fue superior al 3,3% registrado en el segundo y al 0,9% del primero. Aunque la obra nueva (4,1%) y la segunda mano (4,3%) han tenido subidas muy cercanas, lo cierto es que la vivienda usada suma casi un punto y medio desde el anterior trimestre, mientras que la nueva se moderó casi dos puntos. Es posible que los problemas en la cadena de suministro de materias primas generado por la pandemia todavía no se haya materializado en los precios de la obra nueva, o que los promotores estén asumiendo el sobrecoste sin repercutirlo en el cliente final.
En cuanto al alquiler, los informes más recientes elaborados por los portales inmobiliarios apuntan al ajuste. Idealista admite que las mensualidades de arrendamiento residencial cayeron un -5,9% en noviembre frente al mismo mes de 2020, estableciendo en 10,5 euros el valor del precio del metro cuadrado en alquiler. Los últimos datos de Fotocasa, aun correspondiendo al mes de octubre, un mes antes, registraron cifras similares, con un descenso del -6,1% anual, la mayor caída en una década, dejando el precio del metro cuadrado en alquiler en España en los 10,09 euros. Por su parte, pisos.com se desmarca de las otras dos webs de clasificados inmobiliarios, admitiendo una devaluación interanual en noviembre de apenas el -0,08%, situando el precio en 9,91 euros por metro cuadrado. En cualquier caso, el alquiler ha demostrado su capacidad de autorregulación, y todo sin que las medidas contenidas en el anteproyecto de la Ley de Vivienda orientadas a enfriar las rentas hayan entrado en vigor. De hecho, se teme que las ayudas anunciadas tengan el efecto contrario, subiendo artificialmente este parámetro.
Rentabilidad bruta del alquiler
Uno de los grandes atractivos de la compra de vivienda es poder rentabilizarla a través del alquiler. En un momento en el que la inflación está desbordada, con un incremento del 5,6% en noviembre, su nivel más alto desde septiembre de 1992, el ahorro busca en la vivienda un valor refugio con el que no perder poder adquisitivo. Según los últimos datos publicados por el Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler en el tercer trimestre de 2021 fue del 3,7%, la misma que en los dos trimestres anteriores y que la media de 2020. Además de la incertidumbre a causa del intervencionismo regulatorio que está por aprobarse, hay que tener en cuenta que ahora es más caro comprar y más barato alquilar, y en consecuencia, la rentabilidad se resiente.
Otras entidades privadas ofrecen datos mucho más optimistas sobre este indicador. Desde Servihabitat Trends estiman que la rentabilidad bruta anual del alquiler en el mes de septiembre fue del 6,1%. Por otro lado, un reciente informe publicado por Euroval diferencia entre la obra nueva y la segunda mano. El encarecimiento de la primera ha contraído su rentabilidad al 4,5%, mientras que la vivienda usada, con precios más estables, alcanza el 6%.
Compraventas de vivienda
Las transacciones evolucionan a un ritmo vertiginoso. Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, las compraventas de vivienda subieron un 24,3% en octubre frente al mismo mes de 2020, con 43.357 firmas. No obstante, se trata de un repunte comprensible, dado que por aquel entonces estábamos a las puertas de la vacunación, que no comenzaría hasta finales de diciembre. De hecho, la demanda aplicaba la prudencia a sus decisiones de inversión debido a la incertidumbre tras el final del primer estado de alarma en junio de 2020 y que acabó dando paso a un segundo estado de alarma en octubre debido a la segunda ola del coronavirus. Al comparar con 2019, sí que se percibe que se ha recuperado el tono perdido, dado que las compraventas de vivienda se han incrementado un 8,6% frente a octubre de hace dos años. Dejadas atrás las restricciones, el comprador ha vuelto con fuerza al mercado, identificando la vivienda como una oportunidad de inversión a largo plazo que va más allá de su uso residencial inmediato.
Hipotecas sobre vivienda
De la misma estadística registral, se extrae el dato relativo a los préstamos para la compra de vivienda. En este sentido, la concesión de hipotecas camina de forma paralela a la compraventa, arrojando una subida del 25,8% en octubre frente al mismo mes de 2020, alcanzando las 33.487 hipotecas registradas. Al comparar con el mismo mes de 2019, la subida es del 20,3%, lo que demuestra el músculo financiero de las entidades. Sin duda, atravesamos un momento ideal para la financiación de la compra vivienda, puesto que las hipotecas son muy baratas. Aunque la banca sigue aplicando su política de no sobrepasar el 80% de la valor de tasación, la situación de los tipos de interés favorece la recuperación del mercado. De hecho, el Banco de España apunta que el interés medio de los préstamos para vivienda se ha situado alrededor o por debajo del 1,5% a lo largo de 2021, el más bajo desde que existen registros.
Visados de obra nueva
España arrastra un déficit de vivienda prácticamente crónico. Aunque no es sano que se regrese a los 865.561 visados para la construcción de vivienda alcanzados en 2006, los expertos apuntan a que estos deberían moverse entre los 130.000 y los 150.000 anuales. Según datos del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectura de España (CSCAE), entre julio y septiembre de 2021 se visaron 27.292 viviendas nuevas, lo que supuso un incremento del 26,2% frente al mismo periodo de 2020 y del 14,1% frente al mismo periodo de 2019. La previsión de los promotores es que a cierre de año se supere la barrera psicológica de las 100.000 viviendas, lo que nos situaría en niveles prepandemia.
