2021 ha sido un buen año para el sector inmobiliario. Aunque todavía no tenemos datos de cierre de año, las últimas cifras disponibles demuestran que el residencial español es un negocio con una gran fortaleza. Según el Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas subió un 25,9% en noviembre respecto al mismo mes de 2020. Asimismo, la concesión de hipotecas creció un 8,3%. Los bajos tipos de interés y el ahorro acumulado han creado una combinación perfecta que ha despertado el apetito inversor por la vivienda, un valor refugio frente a otros mercados a los que sí les ha afectado la pandemia del coronavirus. Es de esperar que los precios de venta sigan subiendo de forma sostenida, sobre todo, en la obra nueva. Precisamente, la promoción inmobiliaria deberá enfrentar una serie de desafíos en los próximos doce meses con el fin de que la actividad continúe al alza de manera estable. A continuación, vemos los retos para la promoción residencial más destacados:
Adaptarse a los nuevos modelos de acceso a la vivienda
Comprar o alquiler son las dos fórmulas clásicas que siempre ha tenido todo aquel que busca un espacio donde residir. Sin embargo, estas dos posibilidades han difuminado sus límites y ahora se presentan con toda una escala de grises. En los últimos tiempos hemos sido testigos de cómo el residencial en alquiler ha entrado en los planes de las promotoras de obra nueva, pasando del típico built to sell (BTS) al novedoso built to rent (BTR). Antes, no se concebía la idea de proyectar un desarrollo enfocado a un cliente final inquilino. La escasez de oferta de vivienda en alquiler y la rentabilidad atractiva que generan este tipo de activos ha terminado por convencer a muchas promotoras, que ya lanzan complejos de viviendas pensadas para explotarse a través del arrendamiento, ya sea a través de un operador externo o por medio de una unidad de negocio propia.
En 2022 veremos como el alquiler toma más protagonismo. Todas las consultoras revelan que los activos multifamily vienen pisando con mucha fuerza. Según JLL, para 2030 un tercio de toda la inversión global directa en el sector inmobiliario se producirá en el sector de living. Gracias a la profesionalización del residencial en alquiler, el contrato del inquilino no se limitará al mero disfrute de una vivienda y unas zonas comunes, sino que se incluirán servicios de mantenimiento, limpieza, mobiliario y un largo etcétera para el alquiler adopte una dimensión más integral. Además, estos activos se diversificarán en función del usuario al que se dirijan, por eso veremos como el modelo coliving se extenderá a los estudiantes y al público senior.
Apostar por la tecnología y digitalización
La crisis sanitaria ha acelerado la carrera por la digitalización de las empresas, también de las inmobiliarias. El confinamiento y las restricciones llevaron a la sociedad a servirse de la tecnología para hacer más llevadero el día a día. Las compras online se dispararon un 53% en 2020, hasta acumular los 15.902 millones de euros. Los datos de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia también revelan que la cuota de mercado del e-commerce en nuestro país subió hasta el 7,4% en 2020, e incluso llegó al 10% en los momentos más duros del encierro en casa. Los hábitos de consumo del ciudadano dieron un vuelco significativo, y esto obligó a las compañías inmobiliaria a reforzar su presencia en Internet.
Las visitas a inmuebles en venta cambiaron el escenario físico por el virtual. Pero más allá de la comercialización, todos los procesos de las empresas que proyectan vivienda en nuestro país reclaman un tratamiento más automatizado y predictivo, y para ello la transformación digital es clave. Para agilizar la captación se emplearán algoritmos y filtros, mientras que las transacciones podrán firmarse de forma segura sin desplazamientos. La tecnología no solo supone un tremendo ahorro de tiempo y costes dentro del contexto customer centric, sino que en la propia construcción es capaz de brindar soluciones fantásticas como la industrialización y metodologías con un alto valor de optimización como el BIM.
Apoyar el bajo impacto ambiental y la sostenibilidad
Ha quedado patente que ya no vale construir de cualquier modo. Las promotoras que edifican siguiendo criterios de máxima eficiencia no solo lo hacen como respuesta a una necesidad cada vez más asentada entre los compradores, sino que se trata de un movimiento que entronca con lo corporativo y se vincula con los criterios ESG. La certificación energética de obra nueva, obligatoria desde 2007, valora las viviendas por su grado de consumo y emisiones, siendo la mejor la letra A y la peor la letra G. Pero existen otros sellos, como por ejemplo el Breeam, que certifican la sostenibilidad de las viviendas y hacia los que la promoción está mirando para ratificar su compromiso con el medio ambiente. Son muchas las líneas de actuación en las que se puede mejorar, desde los aislamientos hasta la climatización, pasado por los materiales para los acabados o las instalaciones.
Superar la incertidumbre legislativa
La Ley de Vivienda será uno de los grandes debates en 2022. Aunque todavía queda recorrido para su aprobación definitiva, muchas de sus medidas han generado polémica entre los profesionales del sector debido a su intervencionismo. Muchas advierten de que la falta de certeza respecto a cómo quedará el texto final las deja desprotegidas, con la preocupación de que las decisiones estratégicas que se están tomando ahora podrían no serían las más adecuadas en caso de que entre en vigor la normativa. La promoción residencial española espera que la colaboración con las administraciones sea más estrecha y fluida, con el fin de que la inversión en inmobiliario no se desincentive y continúe siendo un pilar económico de relevancia.
Diversificar las fuentes de financiación
Las entidades bancarias han incrementado las exigencias a los promotores para el acceso al crédito. La prudencia de la banca ha llevado a requerir un nivel de preventas que antes de la pandemia era de un 20%-30%, pero que ahora puede llegar incluso al 60%. Aunque el interés del comprador se ha reavivado a medida que los planes de vacaciones han avanzado y se están cerrando muchas operaciones sobre plano, la compra del suelo sigue siendo un escollo que las promotoras deben salvar a través de recursos propios o de financiación alternativa. En 2022 veremos como herramientas como el crowdfunding inmobiliario se hacen cada vez más presentes dentro de la estrategia de las promotoras españolas.
