La inflación golpea de lleno la economía española. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, el índice de precios de consumo (IPC) volvió a repuntar en el pasado mes de mayo hasta alcanzar el el 8,7% en tasa interanual, escalando cuatro décimas respecto a la cifra recogida en abril (8,3%). El dato de mayo recogido por el INE está dos décimas por debajo del calculado por el Eurostat, del 8,5%. La oficina estadística europea coloca a España en el octavo lugar en la cola de los 19 países de la zona euro, siendo la media 8,1%. A pesar de esta divergencia, la inflación sigue disparada, y las previsiones no son nada halagüeñas. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) es el organismo que prevé una tasa más alta, del 8,1%, por encima de la calculada por el Banco de España (7,5%) o el propio Gobierno (6%). Sin duda, la incertidumbre acerca de la evolución del conflicto en Ucrania, que afecta de forma directa a los combustibles, uno de las variables que más influye en el IPC, está pasando factura.
Ante esta situación, los inversores buscan dónde refugiar su dinero, y el sector inmobiliario parece erigirse como un valor refugio estable para este capital. La vivienda es un activo defensivo por excelencia, dado que las fluctuaciones del mercado no resultan tan agresivas. Aunque después de la crisis del 2008, hemos aprendido que el mito de que los precios de la vivienda nunca bajan es falso, en un contexto inflacionista, todo apunta a que comprar una casa puede ser la mejor decisión si lo que se persigue es no perder poder adquisitivo.
De hecho, más allá de poderosos fondos o grandes patrimonios, también el pequeño inversor tiene en cuenta que apostar por el ladrillo para canalizar su ahorro constituye una decisión acertada. De hecho, en un país en el que la propiedad define a tres de cada cuatro ciudadanos, es difícil desligar el valor de uso del valor de inversión. Muchos compradores comparten el deseo de ser dueños de una casa en la que poder vivir, pero al mismo tiempo son conscientes de que esta operación inmobiliaria tiene un enorme potencial en términos de rentabilidad, lo que permite eliminar de la ecuación la simple especulación.
El Banco Central Europeo marca el ritmo
El mecanismo clásico para controlar la inflación apunta hacia la subida de los tipos de interés. El Banco Central Europeo se ha estado tomando su tiempo para elevarlos porque consideraba que lo que estaba pasando con los precios era algo puntual, posponiendo el cambio de guion tras el verano. Sin embargo, la extensión del fenómeno inflacionista está forzando al organismo que preside Christine Lagarde a dar un giro y endurecer su política monetaria antes de septiembre, anunciando una subida de tipos en julio después de más de una década congelados.
No obstante, no todos están a favor de que la solución propuesta por el sector de los ‘halcones’ (defensores de políticas más estrictas) sea mejor que la de las ‘palomas’ (partidarios de continuar con los estímulos). Muchos expertos aseguran que un escenario de tipos al alza aboca a la zona euro a la recesión, debilitando a la demanda y desincentivando el consumo. Divergencias aparte, ante este retraso a la hora de mover ficha por parte de la institución europea, el momento actual se vislumbra como el más propicio para invertir en vivienda, dado el desfase entre el encarecimiento progresivo que está experimentado la vivienda y lo asequible que resulta financiarla hoy por hoy.
Las hipotecas fijas ganan la batalla
En el terreno de la financiación, todavía es posible encontrar ofertas muy atractivas dentro de las entidades bancarias. El tipo de interés medio por el que se constituyó una hipoteca sobre vivienda en marzo fue del 2,68% para las fijas, lejos del pico marcado en este mismo mes en 2009: 6,79%. En cuanto a las variables, en el tercer mes del año el tipo variable medio fue del 2,15%, también a bastante distancia del máximo del 6,18% logrado en enero de 2009. En cualquier caso, la predilección por las fijas se está consolidando, abarcando el 72,7% del total de hipotecas concedidas en marzo. De hecho, los que ya tienen una hipoteca variable, en su mayoría, referenciada al Euríbor, están viendo como su cuota comienza a subir, puesto que este índice salió de la zona negativa en la que estaba sumido desde 2016.
A la primer tasa mensual positiva en seis años, registrada en abril (0,013%), le siguió la de mayo (0,287%), y es muy probable que a finales de 2022 se sitúe en torno al 0,5%, e incluso del 1%. Es por ello que esta clase de préstamos para la compra de vivienda provocará que los hipotecados paguen entre 600 y 1.200 euros más al año. La subrogación se está acelerando ante el encarecimiento de las hipotecas. En este sentido, el 24,4% de las hipotecas que cambiaron sus condiciones lo hicieron con el objetivo de modificar su tipo de interés, siendo el tipo fijo el gran triunfador: el porcentaje de subrogaciones hacia esta clase de hipotecas aumentó del 22,9% al 48,4%.
Los precios de la vivienda van al alza
El otro factor que urge a la inversión en vivienda es la constante subida de precios que está experimentando el producto residencial. En el primer trimestre de 2022, la variación interanual de los precios de la vivienda libre se colocó en el 8,5%, subiendo desde el 6,4% registrado en el último trimestre de 2021. Siguiendo los datos del INE, vamos como la vivienda usada sube del 6,4% al 8,2% en el mismo periodo, mientras que la obra nueva despega del 6,1% al 10,1%. No hay duda de que el encarecimiento de los materiales y los problemas de suministros están empujando los nuevos desarrollos al alza, contagiando al inventario de segunda mano.
La percepción de que comprar mañana puede ser más caro que hacerlo hoy cunde entre los diferentes perfiles de inversores en vivienda, empujándoles a transaccionar con rapidez. De cara a los particulares, si bien la vivienda es un excelente recurso a largo plazo, es importante meditar la decisión. Si se dispone de ahorro y solvencia, habría que aprovechar la ocasión, pero analizando previamente el mercado, desconfiando de las aparentes gangas y considerando al detalle los riesgos de la operación.
