El Banco Central Europeo (BCE) ha cumplido con lo anunciado y ha subido los tipos oficiales. El organismo presidido por Christine Lagarde ha puesto fin a un intervalo al 0% inaugurado en marzo de 2016. Por otro lado, se trata de la primera subida en once años. Este movimiento, que llega tarde según varios expertos, representa un alza mucho más contenida y controlada que la llevada a cabo por la Reserva Federal de Estados Unidos. En este sentido, la Fed ya ha subido los tipos tres veces en lo que va de año: primero un 0,25%, luego un 0,50% y después un 0,75%, hasta situarlos en entorno del 2,25%-2,5% a día de hoy. El objetivo es llevarlos hasta el 3%-3,5% a finales de año, mientras que en el BCE irán ajustando a medida que vayan observando cómo reacciona la economía.
Este giro en la política monetaria es la repuesta a la creciente inflación. En este sentido, la tasa interanual en la eurozona alcanzó en julio un nuevo récord al situarse en el 8,9%, tres décimas más que en el mes de junio y muy por encima del nivel registrado en el séptimo mes del año de 2021, cuando la inflación se colocó en el 2,2%. En España, la evolución del IPC tampoco parece dar un respiro, pues la tasa provisional se ha cifrado en el 10,8% en julio, su nivel máximo en 38 años. Para enfriar la economía, los estímulos que caracterizaron la época más expansiva y que fueron largamente apoyados por la facción dovish del Banco Central Europeo han dado paso a una visión hawkish, mucho más restrictiva y focalizada en tomar las riendas para evitar la recisión, y subir los tipos son la principal arma. ¿Qué consecuencias va a tener esta decisión de subida de tipos del Banco Centro Europeo en el mercado inmobiliario español?
Financiación: hipotecas más caras
Al subir los tipos de interés, el dinero cuesta más, lo que encarece no solo los créditos al consumo sino también los préstamos hipotecarios. De hecho, el Euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España, comenzó a subir antes del anuncio definitivo por parte de instituto emisor europeo. Acostumbrados a tasas negativas desde hace seis años, el Euríbor ya acumula cuatro tasas mensuales en positivo: 0,013% en abril, 0,287% en mayo, 0,852% en junio y 0,992% en julio. Las previsiones valoran una horquilla amplia, de entre el 1,5% y el 2% de cara a finales de año. En cualquier caso, este despegue ha puesto contra las cuerdas a los que en su día firmaron una hipoteca referenciada al Euríbor, ya que podrían pagar unos 1.000-1.500 euros más al año para una hipoteca media.
Pero el encarecimiento de las hipotecas no solo afecta a las de tipo variable. Algunas entidades financieras ya están reajustando su oferta de hipotecas a tipo fijo porque quieren volver a hacer atractivo al Euríbor, algo que no hacían cuando este apenas les reportaba ganancias. La apuesta de los compradores por estos préstamos fijos ha sido anterior a la subida de los tipos. Aunque el deseo de pagar una cuota estable cada mes comenzó a ganar terreno en 2015-2016, el verdadero salto se produjo entre febrero y marzo de 2020, ya que la proporción de fijas frente a variables paso de 38,7% y 61,3% a 53% y 47%. Desde principios de 2021 la brecha entre ambas se ha ido ampliando cada vez más. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de mayo, el 27,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron a tipo variable y el 72,8% a tipo fijo. No obstante, las fijas son todavía más caras que las variables, pues el tipo inicial medio fue del 2,66% frente al 2,05%. En cualquier caso, aquellos que decidan dar el paso hacia la propiedad deben saber que, independientemente de la alternativa que escojan, endeudarse será más caro para sus bolsillos.
Vivienda: desaceleración de los precios
Hasta hace poco, estábamos comprando casas como si se fueran a acabar. Los precios de la vivienda estuvieron escalando en 2021 hasta alcanzar niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, pero la trayectoria alcista va a perder potencia. 2022 prometía ser un año de récord, al igual que 2021, pero la delicada situación geopolítica y económica ha ido calmando esa fiebre por adquirir patrimonio inmobiliario. El enfriamiento obedece no solo a que la financiación es menos asequible, sino a que el ahorro acumulado en la pandemia se está agotando. Además, el repunte en los precios de las casas ha marcado grandes distancias con los salarios, lo que ha hecho a parte de la demanda dar un paso atrás para evitar exponerse a un incremento en su capacidad de endeudamiento por encima de los razonable. Desde S&P Global Ratings, estiman que los precios en España suban un 4,5% en 2022, pero pisarán el freno hasta el 4% en 2023, el 3,5% en 2024 y el 3,2% en 2025.
Inversión: desvío hacia la renta fija
El ladrillo ha sido uno de los grandes refugios del exceso de ahorro durante el escenario inflacionista. Gran parte de la liquidez en manos de los inversores se invirtió en vivienda con la vista puesta en el largo plazo y con la sólida confianza en el sector como actividad asentada de rentabilidad asegurada. Ahora que los tipos de interés suben, productos de ahorro casi olvidados como los depósitos, recuperan tono. Los ahorradores más tradicionales, que son aquellos para los que invertir significa reducir los riesgos a cero, es posible que miren de nuevo hacia ellos, pero también hacia los bonos de la deuda pública y otros destinos de renta fija cuyos rendimientos resulten ahora más apetecibles. El incremento de la rentabilidad de estos productos de baja exposición tendría su impacto en la inversión inmobiliaria, que podría desinflarse a favor de los mismos. En líneas generales, cuando los tipos suben, la renta fija gana terreno porque ofrece más beneficios con menos riesgo que la bolsa y otros destinos de renta variable. Es por ello que el marco actual es perfecto para el crowdfunding inmobiliario que ofrece CIVISLEND, puesto que se trata de oportunidades de inversión de renta fija con los que defenderse de la inflación y obtener beneficios muy interesantes.
