Los bienes inmuebles son todo un clásico dentro de la inversión. Estos activos tangibles, aunque no gozan de la liquidez de otros destinos para nuestro capital, dan mucha seguridad, apenas tienen riesgos y proporcionan una rentabilidad bastante aceptable. A pesar de los vaivenes a los que nos someten los diferentes ciclos económicos, decantarse por esta opción constituye un valor defensivo a largo plazo, tal y como pueden ser el oro o las obras de arte. Según datos de 2020 de la Agencia Tributaria, el 19,77% del patrimonio total de los españoles está invertido en bienes inmuebles. Sin duda, se trata de un recurso que atrae el interés de carteras de cualquier tamaño. ¿Pero qué diferencia la inversión inmobiliaria de los más ricos de las de los ahorradores más modestos?

Según un estudio publicado en 2017 por el economista Edward N. Wolff, en los hogares estadounidenses con una riqueza media cercana al medio millón de euros, la vivienda en la que residen representaba el 61,9% de su patrimonio. Sin embargo, con los ultrarricos que sobrepasan los 10 millones de euros este porcentaje decaía al 7,6%, si bien la inversión en negocios y otros bienes inmuebles alcanzaba el 49%. Aunque las proporciones habrán cambiado en cinco, la diferencia sustancial entre unos y otros siguen siendo las mismas. Así, las grandes fortunas, aunque recurren a activos financieros porque resultan más líquidos, no dan de lado al inmobiliario debido a su carácter patrimonialista. Igualmente, la riqueza de la mayoría de los pequeños inversores de perfil conservador sigue concentrada en la vivienda en propiedad. ¿Qué lecciones de inversión pueden enseñarnos los millonarios?

5 consejos para invertir en inmobiliario como los ricos

1. No compres una vivienda para ti

Interpretar la vivienda como inversión puede parecer fácil, pero no lo es. Muchos inversores primerizos cometen el error de dejarse influir por sus emociones y tratan de buscar una casa bonita o gastan mucho en la reforma y en la decoración. Hay que recordar que la casa que estamos buscando no es para nosotros: no debemos verla como un lugar en el que viviríamos, sino como un producto del que vamos a sacar un rendimiento. Es fundamental adoptar esta visión cuanto antes para saber detectar qué inmuebles son los más factibles de generar rentas rápido y sin demasiado esfuerzo.

Por otro lado, es importante conocer el barrio, saber si hay demanda de alquiler y cómo es el inquilino medio. Igualmente, hay que vigilar mucho la rotación de la oferta para ser el primero en visitar el inmueble. La capacidad de negociación debe pulirse para comprar por debajo de precio de mercado.

2. Si los intereses son bajos, pide hipoteca

Sorprende saber que muchos millonarios, en vez de pagar al contado, prefieren financiar la compra de vivienda a través de una hipoteca. La razón en la que suelen apoyarse es que, cuando los intereses del préstamo son bajos, es mejor emplear el dinero en otras inversiones más lucrativas. De este modo, estarán creando patrimonio al que tiempo que generan valor.

La fiscalidad también ayuda. Aunque en España la deducción por vivienda habitual ha desaparecido, en otros países sí que existen ciertas ventajas relacionadas con el pago de impuestos que favorecen el apalancamiento financiero. En cualquier caso, hay que estudiar bien cada caso, ya que después de las subidas de tipos operadas por el Banco Central Europeo es de esperar que las condiciones hipotecarias empeoren y que la deuda sea más gravosa. Además, mientras que los superricos firman hipotecas con un plazo de entre cinco y diez años, el ciudadano medio abarca hasta tres décadas, lo que influye en los intereses.

3. Deja la gestión del alquiler en manos profesionales

El día a día de una alquiler residencial, y no digamos de uno vacacional, consume tiempo. Debemos dejar de pensar que suplir al profesional es un ahorro y darnos cuenta de que pagar por este servicio nos libera para dedicarnos a otras formas de generar ingresos. Obviamente, recurrir a profesionales de la intermediación inmobiliaria que estén especializados en la gestión de arrendamientos tiene un coste, pero vale la pena contemplarlo desde el punto de vista de la optimización de recursos. Seguro que dejamos de ganar algo, pero a cambio tendremos la oportunidad de analizar y poner en marcha nuevas vías para capitalizar nuestro ahorro, crecer profesionalmente, emprender… y estar más cerca de la libertad financiera.

4. Hay vida más allá de los bienes residenciales

Parece que la vivienda es la única alternativa válida, y no es así. El peso del alquiler residencial en la carteras inmobiliarias de los más pudientes es alto, pero no mayoritario. Oficinas, retail y logístico son los otros activos en los que diversifican, así como el suelo y el sector hotelero. Las economías más humildes pueden adaptarse a estos sectores a una escala menor apostando por locales comerciales en alquiler para pequeños negocios.

De igual manera, los garajes siempre serán un buen destino de inversión en zonas donde el aparcamiento sea de pago o las viviendas sean antiguas y no cuenten con plaza propia. Tampoco hay que olvidarse de los trasteros, a los que cada vez recurre más gente para almacenar enseres que no caben en sus casas porque estas tienden a tener menos superficie.

5. La inversión indirecta en inmobiliario también cuenta

Existen muchas formas de invertir en inmobiliario sin comprar una casa ni ningún otro bien físico. Los fondos de inversión son el vehículo por excelencia de los millonarios para llegar hasta los bienes inmobiliarios y beneficiarse de ellos sin tener que tener la propiedad de ninguna vivienda, oficina o centro comercial. Más concretamente, las fortunas más extraordinarias ponen el foco en los REIT (Real Estate Investment Trust), unas sociedades que en España operan bajo el nombre de SOCIMI. Obviamente, la inversión mínima impone una barrera de entrada, pero se trata del mejor modo de apartarse de la gestión y recibir unos ingresos pasivos de forma recurrente.

En cualquier caso, la batería de oportunidades no termina aquí. La financiación alternativa democratiza mucho más la inversión, poniéndose al alcance de todos los bolsillos. Tanto el crowdfunding de inversión o equity como el de deuda o lending son métodos para llegar al inmobiliario indirectamente que hay que considerar.