La compraventa se enfrenta a un 2023 en el que el encarecimiento de las hipotecas podría enfriar las operaciones. Muchos expertos coinciden en que habrá personas que se pensarán mejor convertirse en propietarias, lo que abre la puerta a un mayor volumen de transacciones protagonizadas por inversores. Sumar a nuestro patrimonio un activo capaz de capear la incertidumbre económica y de protegernos de la inflación hace muy atractivo al ladrillo. Sin embargo, acertar a la hora de invertir en vivienda no es sencillo. Se trata de un movimiento importante y de una decisión que no debe tomarse a la ligera, así que cualquier precaución es poca con el fin de asegurarse de que nada salga mal. Desde CIVISLEND, hemos recogido algunas de las equivocaciones habituales que se suelen dar en el campo de la inversión inmobiliaria, pero que pueden evitarse con una planificación cuidadosa antes de entrar en el mercado.
Estos son los errores que podrías cometer al invertir en vivienda
1. No dedicar tiempo a investigar
Cuando tenemos que comprar un coche, nos pasamos días e incluso semanas dándole la vuelta a Internet, preguntando a amigos y conocidos, visitando concesionarios, comparando precios… ¿Por qué iba a ser diferente con la vivienda de inversión? Aunque el componente defensivo de esta adquisición está más de comprobado, no hay que dejarse llevar por la primera oferta que nos llame la atención. Para asegurar el éxito, es importante hacer una investigación exhaustiva del mercado y así entender las tendencias actuales. La relación entre oferta y demanda, así como las fortalezas y debilidades de la zona son condicionantes de una buena decisión.
2. Confiar en que cualquier vivienda es rentable
Hacer números es clave, por eso saber calcular el rendimiento de la inversión es uno de los puntos de partida. Limitarse a comprar aquello por lo que sentimos cierto feeling o lo que parece una buena operación a primera vista no es profesional. Hay que encontrar algo que sea realmente una salida óptima a nuestro ahorro. Según Comprarcasa, los inversores ya no estarán dispuestos a comprar cualquier inmueble en 2023, sino que buscan rentabilidades brutas por encima del 5%, dado que sin esfuerzo ni riesgo algunos bancos están pagando por depósitos a plazo el 3%. También la deuda pública está pisando fuerte, como demuestran la fiebre por las letras del Tesoro y las colas en el Banco de España para acceder a las subastas.
3. Comprometerse financieramente más de lo recomendable
Con la subida de los tipos de interés, las hipotecas han dado un giro. Ahora ya no resulta tan barato obtener financiación bancaria. Además, tener dinero ahorrado no significa que se pueda comprar una casa porque podría no ser suficiente, ya que cuando se trata de una vivienda que no es habitual, la entidad reduce su cobertura respecto al valor de tasación. Asegúrate de que la inversión está dentro de tus límites financieros para evitar endeudarte demasiado. Se debe establecer un presupuesto realista y no conformarse con pagar la cuota hipotecaria con el alquiler, dado que pensando así no salimos ganando.
4. Creer que todo se soluciona vendiendo
A pesar de haber hecho las cuentas, nadie es capaz de predecir el futuro. Hay fenómenos que escapan a nuestro control. Basta remontarse a 2008 para recordar el batacazo inmobiliario y solo un par de años para recordar la crisis sanitaria. Igualmente, la todavía vigente guerra de Ucrania es un claro ejemplo de como un revés geopolítico puede desatar tensiones económicas. Ser consciente de que la vivienda es ilíquida por definición, nos coloca en la senda de un plan B financiero. Y si está alquilada, habrá que sumar al tiempo de venta los derechos del inquilino respecto a la duración del contrato. Es un mito común creer que se puede entrar y salir del mercado en un abrir y cerrar de ojos.
5. Olvidarnos de que la vivienda requiere mantenimiento
No tener un plan financiero claro y bien estructurado es un error común. A veces no caemos en la cuenta de que las inversiones inmobiliarias huyen de los cortoplacismos. Para reducir riesgos y maximizar ganancias hay que poner el foco en el largo plazo, por eso es esencial comprar una casa teniendo en cuenta los posibles costes de mantenimiento. No tomarse tiempo para realizar una inspección exhaustiva encaminada a detectar cualquier problema potencial que pueda surgir con el tiempo, como temas estructurales o reparaciones de instalaciones, podría pagarse caro. No conservar bien el inmueble, realizando obras para que sea más eficiente energéticamente, reduce significativamente su atractivo, y más en los tiempos que corren, en plena crisis energética.
6. Pasar por alto el impacto de la normativa
Es importante conocer y cumplir con las leyes y regulaciones locales antes de realizar una inversión inmobiliaria, pero no siempre es sencillo porque la normativa podría estar sujeta a constantes injerencias políticas. De forma unánime, el sector se muestra partidario de establecer un marco jurídico estable que no rompa la seguridad jurídica. Dentro del alquiler residencial, estamos viendo como el tope del 2% para la actualización de las rentas supone un serio agravio comparativo entre arrendador y arrendatario. Asimismo, en el ámbito del alquiler vacacional, la pluralidad de regulaciones en la costa española obliga a conocer la operativa de cada municipio antes de lanzarse a la compra.
7. No considerar otras alternativas de inversión inmobiliaria
Por último, hay que ser lo suficientemente coherente como para reconocer que no se está preparado para enfrentarse a un desafío como este. Los motivos pueden ser desde la falta de estabilidad financiera y un flujo de ingresos inestable hasta no tener ni tiempo ni ganas de enfrentarse a todos los trámites, desde la solicitud de financiación hasta el día a día de la propiedad. La barrera económica pesa tanto como la gestión activa que implica comprar y alquilar.
En este sentido, abrir la mente a otra clase de inversiones inmobiliarias alternativas puede ser la solución. Los proyectos de crowdlending que analiza y publica en su marketplace CIVISLEND son un estupendo método para beneficiarse de la rentabilidad que ofrece el sector inmobiliario sin grandes exigencias financieras y sin demasiadas complicaciones operativas. ¿A qué esperas para apostar por la financiación participativa basada en préstamos para promotores?
