La inversión inmobiliaria tradicional apuesta por la compra de un activo residencial. Aunque tras el pinchazo de la burbuja se rompió el mito de que el precio de la vivienda y la confianza hacia el sector se vio empañada, lo cierto es que el ladrillo ha vuelto a colocarse como el principal destino del ahorro de los españoles. Actualmente, casi una de cada cuatro compraventas se realizan con fines inversionistas. Aun cuando la propiedad genera unos retornos interesantes, lo cierto es que existen otros métodos para invertir en inmobiliario sin comprar una casa que no están sujetos a los inconvenientes que rodean este tipo de operación. Hablamos de obstáculos que en muchas ocasiones representan un riesgo y, en otras, que suponen cierta incomodidad, lo que ha llevado a muchos inversores a mirar hacia el crowdfunding inmobiliario, una alternativa que evita gran parte de los problemas.

  1. Desconocimiento del mercado

Cualquier persona que se plantee comprar una casa como inversión debe ser consciente de que la vivienda debe reunir una serie de condiciones para que la rentabilidad merezca la pena. Cuestiones como la ubicación o la distribución son decisivas, pero no todos los inversores aciertan. Por ejemplo, es normal que una casa en un distrito céntrico se alquile antes que una en la periferia, pero si el edificio está mal mantenido o los vecinos hacen mucho ruido, los inquilinos no se sentirán cómodos. Con el crowdfunding inmobiliario la decisión de dónde y en qué tipo de vivienda invertir la toman expertos con años de trayectoria. Este profundo conocimiento del mercado es esencial para que la inversión asegure unos beneficios estables.

  1. Liquidación de impuestos

Comprar una vivienda de segunda mano implica liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se mueve entre el 6% y el 10% en función de la región en la que se localice el inmueble, mientras que la obra nueva está sujeta a IVA, fijado en el 10% del valor de la casa. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros se tendrían que pagar entre 12.000 y 20.000 euros. Además, existen otros gastos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los honorarios de notaría, gestoría y registro, así como el Impuesto de Bienes Inmuebles o la tasa de basuras. Si la vivienda se pone en alquiler, hay que tener en cuenta el IRPF, y si se vende, la plusvalía. El crowdfunding inmobiliario simplifica la fiscalidad al máximo, ya que solo se tributaría por rendimientos de capital mobiliario según tres tramos: hasta 6.000 euros (19%), entre 6.000 y 50.000 (21%) y más de 50.000 (23%).

  1. Elevado nivel de ahorro

Otro de los inconvenientes que presenta la inversión tradicional en inmuebles es que exige un ahorro previo muy alto. Las hipotecas al 100% han desaparecido del mercado, y solo se encuentran disponibles para casas muy especiales. Normalmente, las entidades financieras conceden como máximo el 80% del valor de tasación, un porcentaje que baja incluso al 60% si se trata de segunda residencia. Hay plataformas especializadas en crowdfunding inmobiliario que permiten invertir en proyectos de crowdequity o de crowdlending por un importe mínimo de 250 euros, como CIVISLEND, lo que democratiza la inversión en ladrillo y llega a mucha más gente.

  1. Financiación externa

Al hilo de lo que avanzábamos en el punto anterior sobre las hipotecas, comprar una casa, en la mayoría de los casos, no es posible sin recurrir al banco. El porcentaje de viviendas compradas como inversión que se pagan al contado es ínfimo. Por tanto, antes de embarcarse en la operación hay que establecer un presupuesto y analizar nuestra capacidad de compra, además de enfrentarse a un estudio pormenorizado por parte de la entidad bancaria. Igualmente, hay que comparar las ofertas, decidir entre fijo o variable, entender la terminología, valorar los productos vinculados, etc. Dado que las cantidades que requieren las plataformas de financiación participativa son muy accesibles, el capítulo de la hipoteca se elimina de la ecuación.

  1. Trámites burocráticos

Sin duda, el papeleo que caracteriza las transacciones inmobiliarias es uno de los escollos que más irrita a los compradores. Además de toda la documentación que debemos reunir para que el banco realice un estudio financiero, están las escrituras, que deben revisarse al detalle con ayuda del notario, tanto la relativa a la hipoteca como la de la compraventa. Otros trámites que alargan el proceso son la tasación o la inscripción registral. Con el crowdfunding inmobiliario, todas estas formalidades son responsabilidad de la plataforma. Además, para invertir en los proyectos, todo se hace en un entorno online, sin necesidad de acudir presencialmente a ningún sitio, lo que favorece la agilidad y acorta los plazos.

  1. Poca diversificación

Uno de los mayores riesgos de la inversión en vivienda es su escasa diversificación. Si el inmueble que hemos comprado no encuentra inquilino o comprador por el motivo que sea, estaremos perdiendo dinero. Lo bueno del crowdfunding inmobiliario no solo es que en un mismo marketplace podremos invertir en varios proyectos a la vez, sino que, además, esta diversificación también se aplica a las plataformas. El inversor tiene la oportunidad de escoger varias de ellas para minimizar los riesgos. Concentrar el ahorro en un único inmueble no siempre es la mejor solución porque el precio de la vivienda puede fluctuar, así como las tendencias. Por ejemplo, tras la pandemia, las viviendas sin terraza marcan la pauta, desplazando a los pisos interiores.

  1. Gestión profesional

Poner en alquiler un inmueble abre la puerta a peligros como el impago del inquilino o la vandalización de la vivienda. Por otro lado, cuando se compra una casa es posible que haya que hacer algunas reformas para que resulte habitable. Todas estas diligencias, que como inversor se deberían llevar a cabo personalmente, recaen en las plataformas cuando se opta por el crowdfunding inmobiliario. Hay proyectos de equity que selecciona cuidadosamente los activos y los acondicionan para después gestionar el alquiler de forma profesional, sin que debas preocuparte de nada, más de cobrar tus ganancias. Además, hay que recordar que las plataformas están legalmente constituidas, registradas en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y autorizadas por el Banco de España. Gracias a este marco regulatorio, el inversor puede operar con tranquilidad y confianza.