La vivienda es el valor defensivo de los españoles por excelencia. Comprar para alquilar es una fórmula de inversión de dilatada trayectoria en nuestro país. Sin duda, es una forma de generar ingresos muy apreciada. La rentabilidad bruta del alquiler se situó en el 6,23% en el tercer trimestre, según el portal inmobiliario pisos.com. Aunque actualmente no bate la inflación, dado que la tasa de variación anual del IPC en España en septiembre ha sido del 8,9%, a largo plazo resulta más que interesante. En este sentido, el mercado residencial está sometido a distintas fuerzas en el momento actual que hacen dudar de si invertir en estos activos para volcarlos al arrendamiento merece la pena o no. Un análisis de los mismos permite hacerse una idea de si lo que obtendremos entra dentro de nuestras expectativas.
El precio de la vivienda tenderá a estabilizarse
La rentabilidad que extraemos del alquiler guarda una relación directa con el precio por el que compramos la casa. La fórmula es simple. Solo hay que dividir los ingresos anuales percibidos en concepto de renta entre el precio de adquisición y multiplicar por 100. De este modo, cuando más barata sea la operación, más beneficios obtendremos. La desaceleración económica lleva a los expertos a admitir que el precio de los inmuebles va entrar en una fase de moderación. Las subidas de los tipos de interés aplicadas por el Banco Central Europeo con objeto de reducir la inflación serían la principal causa. En cualquier caso, el mercado residencial español cuenta con una serie de rasgos que hacen que una caída pronunciada de los precios sea prácticamente imposible, pero sí cierto ajuste en determinados productos y territorios.
En primer lugar, los descuentos están descartados en las capitales de primera línea, donde la demanda de vivienda sigue fuerte a pesar de las dificultades económicas. No podemos olvidar que todavía queda mucho ahorro acumulado en los bolsillos de los españoles y que, si bien la tasa de paro en España, del 12,4% en agosto, es la más alta de Europa, hay compradores con ingresos altos y estables que no comprometerían su capacidad de endeudamiento. Es en estas zonas que se recalentaron tras la pandemia debido a la fiebre compradora donde se tenderá a la estabilización, mientras que en ubicaciones menos tensionadas que todavía no han alcanzado los niveles previos a la burbuja podrían producirse recortes, pero no se esperan grandes descalabros. A todo esto hay que sumarle el apetito inversor: si gana músculo, subirán los precios.
En cuanto a las tipologías, las bajadas pasarán de largo de la obra nueva. Este segmento ha atravesado una situación complicada, primero por la pandemia y después por la guerra de Ucrania. Tanto la energía como los materiales se han encarecido, obligando a los promotores a reajustar sus márgenes. En algunos casos, se han absorbidos las subidas y en otros se han repercutido o, incluso, se han paralizado proyectos. La cuestión es que la oferta está muy lejos de dar respuesta a la demanda, lo que presiona los precios al alza. La segunda mano está en la encrucijada. Por un lado, en localizaciones donde no hay desarrollos de nueva planta, tenderá a mantener precios, pero allí donde compiten ambas tipologías, es posible que tenga que bajar, más aún si su estado de conservación presenta problemas.
Las hipotecas reducirán la rentabilidad del alquiler
Comprar al contado es siempre mejor que financiar, pero en el contexto actual, pagar una vivienda a tocateja cobra especial sentido. Las hipotecas están acusando el giro en la política monetaria europea. La escalada del Euríbor ha hecho que las hipotecas variables vuelvan a tener protagonismo en la oferta de las entidades financieras, al tiempo que las hipotecas fijas han perdido atractivo, puesto que ya es imposible encontrar tipos alrededor del 2%. De hecho, la previsión es que esta clase de préstamos se encarezcan más y dejen de ser tan competitivos.
Si el alza de los interés que se pagan por la vivienda no se compensa con correcciones en el precio de venta, la rentabilidad se resiente. Es por ello que muchos inversores, sobre todo, aquellos que tienen un perfil más conservador y que huyen de la volatilidad, están adelantando sus decisiones de compra antes de que las hipotecas suban más, con el objetivo de construir un patrimonio inmobiliario. Por supuesto, los beneficios serán más altos en caso de disponer de recursos propios.
La inflación podría generar retrasos e impagos
La inflación ha puesto en serios apuros a las familias. Aquellos que son propietarios y tienen una hipoteca variable han visto incrementadas sensiblemente sus cuotas, pero por ahora, el nivel es aceptable. Sin embargo, el esfuerzo para pagar el alquiler ha crecido. A pesar de medidas como el bono joven o el tope del 2%, en las grandes capitales hay hogares donde no salen las cuentas. Según el último Estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), entre junio de 2021 y el mismo mes de 2022 los impagos de alquiler crecieron un 5,2% de media en España. Así, los inquilinos dejaron a deber a sus arrendadores 6.874 euros de media.
Además de los impagos, también se están disparando los inquilinos que pagan su renta fuera del plazo acordado. En el último año se incrementó un 55% el número de arrendatarios que se han visto obligados a incurrir en retrasos con su mensualidad. Es obvio que, más allá de la rentabilidad teórica, está la realidad a pie de calle, y lo cierto es que el vuelco en las finanzas que están suponiendo una factura de luz o una cesta de la compra más caras, altera la solvencia de los inquilinos. Es por ello que los inversores que tengan el foco puesto en comprar para alquilar deben considerar que su inquilino puede enfrentarse a una crisis sobrevenida, faltando a su compromiso de pago.
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