La compra de vivienda por parte de pequeños inversores está dando síntomas de una asombrosa recuperación. El apetito inversor por los activos residenciales comenzó a mostrar un comportamiento muy activo a partir de la puesta en marcha de la campaña de vacación del coronavirus. Además, con la progresiva retirada de las restricciones en España, esta finalidad compradora ha ido escalando posiciones muy rápido. Según el último informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), el motivo de la compra fue la inversión en el 29,9% de los casos a lo largo de 2021. El porcentaje ha crecido casi tres puntos en año, dado que en 2020 era del 19%. Aunque todavía se está lejos del pico de 2017 (27,3%), todo indica que el perfil del inversor en vivienda ha vuelto al mercado.

La explicación a este recorrido al alza radica, en primer lugar, en el ahorro de los españoles. Esta variable se ha visto favorecida por la situación de encierro vivida en los primeros meses de la irrupción de la COVID-19. Aunque el comercio online suplió las funciones del físico, la cuarentena tuvo como consecuencia un ajuste obligado en consumo de las familias, que no gastaron en restauración, ocio o viajes. La tasa de ahorro de los hogares españoles cerró 2020 en el 14,8% de su renta disponible, 8,5 puntos más que la de 2019 y la más alta de toda la serie del Instituto Nacional de Estadística. Este capital ha intentado buscar una salida ante la inflación, que también se ha disparado. Al perder poder adquisitivo, los pequeños ahorradores han mirado hacia la vivienda. La incertidumbre de otro tipo de productos financieros más volátiles o que requieren conocimientos más profundos han llevado a este inversor a lanzarse a la compraventa. El perfil del inversor en vivienda en España en estos momentos atiende a una serie de rasgos comunes.

¿Cómo es el perfil del inversor en vivienda en España?

1. Es una persona de entre 40 y 50 años

El pequeño inversor comprende un espectro de géneros, edades y situaciones económicas y familiares muy vasto. El último informe sobre el Perfil del hipotecado español 2021 realizado por Fotocasa desvela que hay una mayor proporción de mujeres, pues representan el 57% de los casos  y, de media, tienen 39 años. Por el contrario, Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra señala hacia los hombres de entre 45 y 54 años. Lo que está claro es que hablamos de adultos que han alcanzado un alto grado de madurez económica y que, tras tener una vivienda ya en propiedad, se deciden a dar el paso hacia la compra por inversión. No obstante, también hay quienes compran y poner en alquiler mientras ellos mismos son inquilinos en la propiedad de un tercero.

La vivienda es una opción de inversión que suele llegar cuando se adquiere estabilidad familiar y laboral, buscando un recurso al que poder recurrir en caso de que, el día de mañana, la pensión no cubra nuestro nivel de vida. Ser propietario, aunque no sea por inversión, es algo que está al alcance de muy pocos jóvenes, atados a puestos de empleo precarios o, directamente, en paro. En cualquier caso, aunque el entorno que rodea a los sujetos de entre 20 y 30 años sea económicamente fuerte, comprar una vivienda es una inversión que suele quedarse en un segundo plano. Los inversores más jóvenes suelen responder a un perfil más agresivo en el que prima la renta variable y, en el que se compra y se vende a corto para obtener liquidez rápida, por ejemplo, a través de valores o criptomonedas.

2. Compra en solitario, rápido y sin hipoteca

La decisión de dirigir el ahorro hacia el ladrillo se suele tomar en solitario, teniendo en cuenta únicamente los recursos que uno mismo pueda conseguir. Aunque es posible que el rendimiento que aporte ese activo si se pone en alquiler repercuta en toda la familia, el paso lo suele dar un solo miembro por hogar que, según Tecnocasa, suele ser autónomo y contar con estudios universitarios. Por otro lado, el tiempo que tarda un comprador de corte inversionista en firmar es menor que si se tratara de una vivienda habitual. Este tipo de operaciones se dilatan menos porque se tiene claro qué se quiere. Con nuestra casa solemos ser más exigentes, dado que habitaremos cada día en dicho espacio. Sin embargo, los activos residenciales en inversión apenas se escrituran en dos meses. Asimismo, la capacidad económica suele ser alta. De hecho, este tipo de transacciones se realiza sin hipoteca. Recurrir al apalancamiento para invertir es peligroso, dado que la marcha súbita de un inquilino o que este decida no pagar nos dejaría sin un ingreso que, si se usa para pagar la cuota del préstamo, nos plantearía un problema muy serio.

3. Busca comprar vivienda plurifamiliar, no unifamiliar

Los pisos en altura representan un poderoso imán para el inversor. Tecnocasa asegura que el inversor actual los antepone a las casas en un 94,7% de los casos. Se trata de inmuebles cuyo mantenimiento es más sencillo, dado que todas las instalaciones y equipamientos son comunitarios y todo se gestiona con agilidad gracias a un seguro y a un administrador de fincas. Con los chalets pareados, adosados e independientes, el cuidado de todo recae sobre el propietario, lo que implica más seguimiento. El precio también influye, puesto que el unifamiliar es más caro.  El tipo de vivienda que el inversor tiene el mente es 100% urbana. A grandes capitales como Madrid y Barcelona se les suman otras ciudades relevantes como Valencia, Zaragoza, Sevilla o Málaga. Se tiende a comprar en mercados dinámicos porque con un producto tan ilíquido como la vivienda, que el activo esté ubicado en un lugar donde la presión de la demanda es alta siempre ayuda a que deshacerse de la misma sea más rápido.

4. Prefiere viviendas pequeñas para reformar

El ahorro acumulado durante la pandemia al que antes aludíamos ha recurrido a la inversión en vivienda desde dos ópticas diferentes, una directa y otra indirecta. Por un lado, está el perfil que ya tiene la vivienda en la que desea residir, bien en propiedad o en alquiler, y que compra otra para sacarle partido, es decir, invierte directamente. Por otro lado, está el perfil que persigue cambiar su casa actual por otra mejor, y lo que hace con la antigua es venderla o alquilarla. Sería una inversión indirecta. Las primeras viviendas, las del comprador inversor, no son especialmente grandes, sino que se mueven entre los 40 y los 60 metros cuadrados. La preferencia es justo la contraria a la que se ha impuesto entre los compradores que quieren una vivienda mejor a la que tienen, que son los repositores. Igualmente, el inversor directo en inmuebles pone el foco en activos necesitados de reforma con el fin de negociar el precio a la baja.

5. Quiere rentabilizar la vivienda a través del alquiler

El alquiler es la salida que suelen tomar esos pisos que se compran como inversión. Al final, el español medio busca el modo de tener ingresos pasivos y hacer realidad la famosa máxima de ‘vivir de las rentas’. La subida de los precios de venta y la bajada de los alquiler ha mermado la rentabilidad, pero todavía hay mercados donde se obtienen ganancias razonables mes a mes. Asimismo, la Ley de Vivienda y las medidas que se aplicarán en zonas tensionadas para que las mensualidades no se desboquen tendrán un efecto poco significativo en los pequeños propietarios. Mientras que los grandes tenedores sí que estarán sujetos a unos límites de referencia, el particular solo tendrá que estar atento al IPC. Además, entra en juego una reducción general a aplicar sobre la base imponible de sus rendimientos netos que parte del 50% y puede escalar hasta el 90%.