Lo que toda la vida se ha llamado vivir de las rentas, ahora se llama generar ingresos pasivos. Este cambio de denominación no es casual. El deseo de alcanzar la libertad financiera se ha extendido entre las generaciones más jóvenes. Antes, el plan de vida una vez terminada la universidad continuaba con la entrada en el mundo laboral. Sin embargo, la cadena lógica de acontecimientos vitales se rompió en algún momento de las crisis que llevamos encadenando. Desalentados por la falta de oportunidades, muchos están apostando por la inversión con mayor o menor acierto: criptomonedas, trading, fondos indexados… y sector inmobiliario. El ladrillo es ese valor refugio que en épocas de dificultades sirve para protegerse ante la incertidumbre de los mercados. La capacidad que tienen estos activos de crear un flujo constante de capital todos los meses es el grial al que se aferran los buscadores de la independencia financiera. El objetivo no podría ser más sencillo: invertir hasta conseguir que el dinero que se gana genere una especie de sueldo que permita dejar de trabajar. No obstante, no todas las inversiones inmobiliarias son iguales. El concepto de «pasivo» no siempre se cumple al 100%, dado que muchas exigen tiempo y esfuerzo.
Comprar una vivienda para generar ingresos pasivos con el alquiler
Es la estrella de las inversiones inmobiliarias. Comprar una casa para ponerla en alquiler es la forma clásica para generar rentas. Según el Banco de España, 2021 cerró con una rentabilidad de la vivienda del 10%, siempre y cuando se tenga en cuenta la revalorización por venta. Como de lo que se trata es de generar ingresos recurrentes, no de aumentar la liquidez de golpe, el dato a tener en cuenta es la rentabilidad bruta del alquiler, y esta fue más baja: un 3,7%. Sin embargo, los datos ofrecidos por otros organismos que trabajan con mensualidades actualizadas y no ligadas al IPC son más abultados. Idealista señala que la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler fue del 7,2% en el segundo trimestre de 2022. Por su parte, Fotocasa la situó en el 6,9% en el primer semestre. Aunque estos porcentajes son absorbidos por la inflación actual (10,4% en agosto), no hay que perder de vista que se trata de un recursos a largo plazo.
En cualquier caso, hay quien opina que invertir en propiedades no es una fuente de ingresos pasivos, sino un negocio muy activo. El alquiler residencial quizá sea menos exigente que el vacacional, pero se necesita disciplina y rigor para sacarle el máximo partido. En primer lugar, tras adquirir el inmueble, hay que acondicionarlo y estar pendiente de su mantenimiento. Además de prestar atención a sus condiciones de habitabilidad, para que un inmueble arrendado genere dinero es fundamental dar con inquilino que sea un buen pagador. La clave para evitar impagos futuros es hacer hincapié en el proceso de selección. Al final, estas inversiones requieren cierta implicación. Si de verdad queremos obtener ingresos pasivos sin tomar parte, tendremos que contratar a alguien que haga este trabajo por nosotros, ya sea una agencia o un administrador, además de contratar un seguro de protección de rentas, vandalismo y asesoría legal. Es fundamental echar cuentas, ya que puede que con un único inmueble no seamos capaces de generar ese salario que nos retire.
Acciones bursátiles, fondos de inversión inmobiliarios y SOCIMI
Invertir en compañías inmobiliarias que coticen en bolsa o en fondos especializados en este sector es una alternativa a la intervención activa que exige la compra directa de propiedades. Actualmente, en el mercado de valores hay 12 empresas cotizadas clasificadas dentro del subsector de inmobiliarias, además de cuatro SOCIMI, dos de ellas presentes en el Ibex 35. Los dividendos que genera la compra de acciones podrían convertirse en un estupendo ingreso pasivo, pero de nuevo, además de contar con una base de conocimientos extensa, hay que preocuparse por monitorizar las compañías escogidas para componer la cartera, sin olvidarse de buscar nuevas oportunidades, deshacer posiciones cuando no convenga y tener presente que la diversificación es fundamental.
Los fondos liberan mucho más, pero tienen el obstáculo de requerir una inversión mínima bastante importante para hacerse con participaciones. Además, son de capital privado y no cotizan en el mercado público. En este sentido, las SOCIMI requieren menos capital y son menos opacas. Por otro lado, es cierto que hay empresas cuya solidez es indiscutible, pero hasta los grandes gigantes atraviesan por dificultades. Más allá del mantra que reza que rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras, hay que dedicar tiempo y armarse de paciencia. Aunque en Internet prolifera la figura del bróker y del asesor online que lo hace todo por nosotros para que podamos desentendernos, subcontratar implica el pago de comisiones.
Crowdfunding inmobiliario, la opción de renta fija y riesgo controlado
La financiación alternativa es una inversión de gestión pasiva que apenas requiere dedicación. Dentro del sector inmobiliario, tanto el crowdfunding de inversión como el de deuda están captando el interés del pequeño ahorrador porque no comparte algunas de las barreras de entrada de estos productos. En primer lugar, no es necesario disponer de un ahorro previo tan generoso como el que precisa la compra física de una vivienda o la entrada en algún fondo de inversión inmobiliaria. A partir de una cantidad muy pequeña es posible obtener intereses cada mes. Aunque sí que requiere algo de atención a la hora de evaluar los proyectos y vigilar los posibles retrasos en el cumplimiento de los pagos, las plataformas facilitan mucho la tarea automatizando las aportaciones conforma a un perfil determinado, algo que permite aprovecharse del interés compuesto. Otra de las ventajas es que, por ejemplo, con el crowdlending que ofrece CIVISLEND, se sabe de antemano cuánto dinero se va a ganar. Ese dinero extra que se gana cada mes es como una subida de sueldo que, además, irá creciendo a medida que incrementemos la inversión y reinvirtamos las ganancias. Al final, podremos visualizar de forma clara cuándo lograremos el objetivo que nos hemos propuesto hasta el punto de poder vivir de estos ingresos pasivos.
